노후대비로 역세권 소형 괜찮을까요?

[ㅇㅇ]

혹시 이미 갖고 계신분 계시면 조언 부탁드릴게요.

수도권 역세권으로 30평대 이하로 아파트 하나 사서 임대 놓고 나중에 월 100만원 정도 나오도록 하려고 하는데 어떨까요?

연금 저축도 없어서 이렇게라도 퇴직 후에 생활비 나올 구조를 만들어 놓으려는데... 어떨지 모르겟습니다.

[ㅁㄴㅇ]

집 사시는 분 나이&자기자분의 크기&수익률에 따라 다르지 않을까요;;

보통 감가상각 은행예금해서 벌 수 있는 이자(기회비용) 거래비용 중개료 세금 보험료 등등 돈이 들어가니

보통 연리 6% 정도가 나와야 가망있는 물건이라고 해요.

2억에 대해 연리 6%면 1200만원으로 매달 100만원인데

5천만원 보증금끼면 대충 2.5억짜리가 되겠죠.

지금 역세권 소형 중에 2.5억 짜리가 있는 지도 의문이지만

은행대출 없이 사도 2.5억짜리 중에 보증금5천 월세 100만원이 나올만한 곳은 현실적으로 없어요.

그렇다고 대출을 받아서 더 좋은 입지에 집을 사면 수익률이 떨어져서 시세차익까지 생각해야 하고요.

만일 자기자본 2억에 대출 2억 끼고 보증금 5천만원 미만으로

새 아파트 역세권 방2개짜리를 구입,

2명한테 각각 빌려주면 (이렇게 하는 게 수익이 더 높으므로) 순소득이 세금, 보험료 빠면 70만원 정도일 텐데요

2억에 대한 이자5%는 이 월세로 내고

20년 동안 매년 천 만원씩 모아서 대출 갚은 다음

20년 후에 팔되 그 사이에 양도세 내고 1억 이상 물가 따라 오르면

매달 실질적으로 월세를 50만원 정도 더 받는 효과가 있었다고 생각할 수 있어요.

그리고 20년 후에 이 아파트를 팔고

다시 새 아파트를 사서 그 때부터 월세를 받아 생활하는 데에 사용하신다면

노후대비가 될 수 있을 것 같아요.

그런데 지금 4.5억짜리 20평형대 물건이라면

입지가 특별히 뛰어나지는 않은데 용적률은 높고,

월세 소득을 받을 수 있는 가능성을 반영해서 비싼데 실제로 월세 살 사람들 인구는 줄어드는 상황이라

20년 후에는 건물 감가상각만 일어나 4.5억보다 싸질 가능성도 있습니다.

일본의 경우 입지에 따라 다르지만 20년된 아파트(맨션)은 구입 당시 가격의 70% 선에서 거래되거든요;;

하지만 특별한 연금이 없으시다고 하니 한 번 해보시는 것도 나쁘지는 않을 것 같다는 생각이 들어요.

저는 요즘 노후대비 삼아 호떡이라도 구워서 팔까 생각중이라는 ㅎㅎㅎ

[우왕]

윗님 호떡 파실분 아닌것 같네요 ㅎㅎ

[ᆢ]

그래도 소형아파트월세가 노후되요

[어떤 분이]

어떤 분이 역세권일수록 수익률은 원래 낮고 시세차익 노리고 들어가는 거라고 하셨다가 지우셨는데...

노노노입니다.

역세권일수록 수익률이 높은 게 정상인데(월세가 높으니까)

역세권 분양하는 오피스텔, 아파트 이런 곳은

고가분양을 통해 건설사에서 향후 20년분 월세소득은 미리 다 빼먹기 때문에 수익률이 낮은 거에염;;

대표적으로 강남일대가 그렇습니다.

거기 집을 임대용 산 사람은 앞으로 집값이 떨어지지 않고 정체되기만 해도

전부 엄청나게 손해보는 거라는;;;

[ㅁㄴㅇ님]

1주택자인데 사정상 다른 곳에 세 살고 있어요.
그런데 월세 이율이 3%로예요. 반전세이지만.
그럼 노후 재테크로 별로 이겠네요?
호떡 굽는 솜씨는 좋으신지...ㅎㅎㅎ

[원글]

첫번째 댓글님 대단하시네요.. 고수이실 것 같아요. 저는 계산이 약해서 수익률 계산까지는 생각 못 했는데 조언 고개숙여 감사드립니다