다가구 건물 신축

[투야38]

몇 년전에 서울 지하철 5분 정도의 역세권에 조그만 다가구 주택을 샀습니다. 지은 지는 26년 정도 되는 것 같아요. 이 집은 30평 정도인데 저는 이 집으로 원룸을 지으려고 하고 있습니다. 집을 짓는 가격은 3억 정도 생각하고 있구요, 주변에 같은 평수로 지어놓은 것을 보니 상가1개, 그리고 원룸 10개 정도가 나오는 것 같아요. 원룸을 짓는 것은 저의 직장생활 평생의 꿈이었습니다. 집이 목이 좋아서 부동산에서는 업자로부터 집을 팔라는 연락이 지속적으로 오고 있어요. 그런데 남편은 그러한 일이 번거롭다고 하면서 집을 팔라고 합니다. 월세를 받아먹는 것이 그리 쉬운 일이 아니라면서요.

어떻게 하면 남편을 설득시킬 수 있을지,  그리고 원룸을 짓고 세를 받는 일이 그리 어려운 일인지도...저는 조만간 남편의 말을 따라야할지, 그리고 저의 생각을 관철해야할지 결정을 지어야 한답니다. 이것으로 며칠 전에는 부부싸움을 하기도 했습니다.

누구의 의견을 따라야 하는지, 오랜 세월 동안 저의 삶의 조언자였던 82님들의 조언을 듣고 싶어요.^^

[1234]

친척언니가 다가구주택매입해서 월세받아먹으면서 인생이 피었어요

[투야38]

이런 긍정적인 댓글 너무 감사합니다. 그런데 실은 저도 집을 짓는다는 것이 두렵기도 하답니다. 더구나 남편이 너무 부정적인 반응을 보여서^^

[좋은 물건]

좋은 땅 사셨나봐요. 축하드려요.

그런데 질문있습니다.

원룸 10세대라고 하셨는데 ... 현실적으로 가능한가요?
주차가 세대대 1:1이라 10세대 지으려면 주차면수가 10대가 나와야 하는데 ...
30평 건물에 10대가 가능한가요?
빼곡히 10대가 아니라 주차동선 가능한 10대인데 ...
법이 바뀐건지 ... 궁금해요.

30평이면 60%인 18평에 건축이 가능하고
계단빼면 16평에 2세대가 가능해야 하는데 ...

[저는]

돈 있으면 모듈 주택 지어보고 싶어요.
머리쓰는거 딱 별로라서요.ㅠㅠ

[투야38]

댓글 주셔서 감사드립니다. 저와 같은 평수로 지어놓은 원룸을 보니 주차는 1대만 해도 가능하고, 16평에 3실이 들어가도록 지었더라구요^^

[ㄱㄱㄱㄱ]

원글님 상가와 원룸10세대 규모는 건축사무소에 의뢰해서 건축가능한 규모가 확실한 거죠?
제 생각엔 뚜렷한 목표가 있으시니 숫자(돈)로 좀더 구체화 해 보시고 확실히 손익분기점을 따져서 남편분과 다시 얘기하시면 좋을 것 같아요

그리고 집이나 건물 지어보신 분들이 한결같이 얘기하시는 게 두번을 못할 짓이라고 이구동성 얘기하시거든요
남편분 도움 없이는 험난한 과정을 어찌 헤쳐나가실지 제가 다 걱정되어요
남편분 도움 받으셔야 하니 꼭 설득해서 합의하시고 협조 받으세요

제가 드릴수 있는 팁은
적당한 건축사무소 2~3군데에 건축 기획 설계를 맡겨 보세요
그럼 건축사무소 마다 자신들이 설계 및 인허가 가능한 규모를 브리핑 할겁니다
그 내용이 원글님 맘에 드시면 건축시공회사 연결해 달라고 하셔서 건축비 금액을 뽑아보세요
그 다음 인근 부동산에 임대 시세를 알아보시고
임대수익 대 경비를 뽑아서 손익계산을 해 보세요

화이팅입니다

[투야38]

이렇게 진지한 조언을 해주시다니...너무 너무 감사드립니다. 조언해주신 분들~~다들 남의 일이지만 맘을 써주시니 세상이 훈훈하게 느껴지네요. 모두 복 받으실거예요^^

[..]

현재 대지가 30평인건가요?
건축사사무실에서 가설계도 돈 받으려고 합니다
참고하시고요. 대지면적 몇종형인지 등 기본공부하시고요
웹사이트로는 하우빌드가 도움될겁니다
가급적 남편도움 있으시면 좋지만, 꼼꼼하시고 대차시면
혼자서도 가능합니다. 그전에 시장조사 철저히 하시구요~
함내십시요!!

[요즘]

원룸짓는 조건이 더 까다로워졌다고 들었어요. 그래서 지을수 없으니까 낡은 원룸건물들 이리저리 유지보수하면서 쓴다고요.
아니면 업자들이 준공허가받기전 투룸식으로 가벽 이용해 대강 지은다음 투룸으로 준공받고 나중에 원룸으로 구조를 바꾸는건데 요즘 구조못바꾸게 가벽은 허용 안해준다 했나 그랬는데 귀담아 듣지 않아서 정확히 기억은 안나네요.
원룸임대가 생각보다 만만치 않긴 한데 요즘 돈벌기 쉬운게 모 있나요.
젊은 이들도 생각보다 월세 잘 밀리기도 하고, 정말 지저분하게 쓰기도 해요.
남편분이 협조적으로 나와서 잔손가는건 남편분이 도와주셔야 인건비는 줄일수 있어요. 저희 친정아버지는 실리콘쏘는거, 변기나 세면기 고치는건 혼자 다 하시니 청소비이외는 큰돈 안나가거든요. 세입자 나가면 청소도 업체서 해주기는 하는데 만족도가 떨어져서 직접 하는 경우도 있어요. 모든 관리 다 해주는 업체도 있긴 해요.

[...]

부럽네요~
어느 쪽이든 잘되시길 바래요~~

혹시 얼마에 주고 사셨나요?
대지면적이 30평인거예요??

[투야38]

댓글 주신 분들 모두 감사드립니다. 대지 면적은 30평이고, 2년 전에 평당 2300 좀 더 줬어요.^^

[윗글]

저희도 집 지었는데 ...
모든 세를 월세로 놓지 않으면 ... 솔직히 세입자 좋은일 시키는 거예요.

건축비 & 세금 & 기타비용 정리하신 후
그 비용이 월세 몇 년 받으면 "0"원이 되는지 계산해보세요.
저희집은 10년 걸리더라구요. (대지면적은 2배가 더 크니 건축비가 많이 들었어요.)
차라리 안 짓고 구옥에서 적은 월세 받는편이 나은 계산이었죠.

그 동내에서 잘 지은 집에 방문해서 건축자에 대해서 문의해보세요.
A/S 잘해주는지 ... 원하는 것을 잘 처리해주는지 확인해보세요.
저흰 아버지 고집으로 개떡같은 사람 만나서 후회 중입니다.

[도움]

저는 남편 도움없이 원룸 한 채 운영 중이고, 2월에 새로 하나 착공할 계획입니다.
현재 설계 나왔고 세부 설계 중에 있어요.
일단 건축사에게 가세요. 원글님은 원룸 설계를 해본 건축사에게 가셔야 해요.
원글님 대지 근처의 부동산에 가서 건축사 소개해달라고 하셔도 돼요. 여러 건축사와 상담해보세요. 그러면 대충 길이 보여요.
네이버 카페 '임사모' 검색해서 가입하세요. 그 카페가 도움이 될 거예요.
그리고 혹시 도움 원하시면 이메일 올려주세요. 제 노하우 알려드릴께요.

[도움]

이메일 주소 봤어요. 지우셔도 돼요

[저도]

근린상가나 다가구 월세 관심있는데,
도움되는 글들이 많네요.
감사합니다.

[현재건축중]

죄송합니다.원글에 묻어서
저도 지금 건축중에 있는데 위에도움님 메일
부탁드려도 될까요.
sblee3344@hanmail.net

[현직 건축가]

설계사무소 소장입니다.

위에 말씀하신 원룸 10여 세대에 주차 1대 라는 것은 현재 법규로 다가구, 다세대 모두 불가능한 일입니다.
다중주택이라는 항목이 있는데요, 그렇게 적용해서 지어놓고 사용승인후 불법개조한 경우일 가능성이 매우 큽니다.
또 반드시 1세대당 주차 1대는 아니구요, 도생주라던가 등등 대지조건에 맞는 모든 방법을 총동원해서 세대당 0.7대~0.8대까지 줄일 수 있는 방법이 있습니다.

중요한 변수하나는 올해안에 주차규격이 2.3미터 폭에서 2.5미터로 늘어나는 법규가
시행될 예정이라는 것입니다.
이것때문에 임대주택 사업성이 매우 첨예하게 갈릴 것으로 예상하고 있고
발빠른 건축주님들이 이미 연말부터 몰리고 있는 상황입니다.

일단 윗님들 말씀대로 제대로된 건축설계사무소에가서 먼저 상담받으시는 것이 1순위입니다.

한가지 중요한 팁을 드리자면,
시공비 평당 얼마에 맞춰주고 그에 1식으로 묶어서 설계비 무료로 해주겠다는
일명 '허가방'은 반드시 거르셔야 합니다.
설계사와 시공사와 감리가 모두 분리되어 각각의 기능을 하며 견제, 관리, 감리를 해야 건축주께서 시공들어가서 뒤통수 맞는 일이 없으십니다.

일단 시공 들어가면 갑을관계가 바뀐다, 그래서 집지으면 10년 늙는다.. 이런 말씀들 많이 하시거든요.

결혼하자마자 가입해서 지금까지 82쿡에서 늘 도움만 받았었는데,
전공직무관련 얘기가 나와 저도 드디어 미미하나마 다른 님들께 도움이 될 얘기를 하게 되다니 감개무량합니다. ^^

궁금하신거 있으신 분 더 물어주세요 ^^ 아는 한도내에서 답변드릴께요.

[투야38]

어머나~~소장님도 도움을 주시는군요. 감사합니다. 정말 집을 짓게 된다면 더 자세하게 여쭤볼게요^^

[현직 건축가]

125.176.xxx.90님.

엘리베이터 종류와 관계없이, 외벽에 부착해서 설치한다면 그 부분이 면적에 포함되는 것이므로
용적률이 꽉 차 있는 상태라면 불가합니다.
용적률이 그렇게 꽉 차 있다면 당연히 건폐율도 다 찾아 쓰고 있다고 봐야할거구요.

기술적인 부분, 비용문제 등등은 차치하고라도 일단 면적부분부터 해결해야 가능할 듯 합니다.
기존 면적부분을 좀 포기하시고 헐어내어 설치하셔야겠죠.
그러자면 기존 건물의 동선들도 모두 살펴서 새로 짜야하고요. 간단한 일은 아니겠습니다.

유럽식 엘리베이터는 제 경험안에는 없어서 지금은 답변드릴 수 없구요,
혹시 출근해서 두루두루 물어보다 새로운게 있으면 말씀드릴께요.

리모델링에 관해서 일반적으로 제일 중요한 점을 간단히 말씀드리면,
일단 건축물대장 확인하시고, 간단한 익스테리어/인테리어 공사만으로 가능할지
구조자체를 새로 손봐야하는 경우일지 판단하시는게 중요합니다.

윗글 쓰신 분은 RC구조의 튼튼한 건물이라니 다행입니다만
대개의 경우 벽돌조적조의 너무 오래된 건물들을 그대로 쓰시지는 못하는 상황이고,
그렇다고 신축하자니 현재의 법규에 따르면 사업성이 현저히 떨어져
리모델링을 선택하시는 경우가 많으시거든요.

리모델링에도 법적으로 단계가 여러가지 있습니다.
어느 부분을, 몇군데나, 어떻게 손보느냐에 따라 단계가 나뉘고
신고건이냐, 인허가를 받아야 하느냐가 갈라지고 난이도도 달라지구요.

구조체까지 손봐야 하는 경우라면 설계비도 시공비도 모두 거의 신축하시는 것 만큼 쓰셔야 합니다.
도리어 신축보다 일이 많고, 어렵고, 공사 시작후의 변수도 많고.. 등등 복잡합니다.

리모델링을 목적으로 건물매매를 하시려면, 구매전에 전문가와 상의하시는게 안전합니다.

[소유중]

저는 10개 가지고 있는데 지방입니다. 약300넘게 들어오지만 2집정도는 항상 문제가 생김니다 (월세 밀림,공실등)
청소 제가하고, 나가는 비용이 40%되는데 신경쓰여서 팔려고하는데 , 살사람 대 기중인데 남편이 반대중,
퇴직후 수입원이라고
근데 그평수로는 10개 불가는, 주차 1세대 1대가 되야됨
지방에는 투룸, 쓰리룸 많이 짓는데 다 주차요건대문이라고 봄
우리집을 살려는 이유가 가성비가 좋아서일거라고 봄
건축업자가 아니면 집짓는거 아무나 하는게 아님
돈이 워낙 많으면 상관없지만
현재집 최고가로 팔던지, 상가 개조되면 리모델링해서 세를 올릴수있는방법이 더나을거 같아요

[도움]

1가구 1주차 아니라구요!!!
좋은 물건님, 건축사인 위 소장님, 소유중님 모두 틀렸어요. 틀린 정보 올리는 사람이 너무 많네요.
※ 다중주택(다가구 중 연면적 330㎡ 이하)의 주차대수 관련 법규
-시설면적 50㎡ 초과 150㎡ 이하 : 1대
-시설면적 150㎡ 초과 : 1대에 150㎡를 초과하는 100㎡당 1대를 더한 대수[1 {(시설면적-150㎡)/100㎡}]
따라서 300㎡미만은 2대, 다중주택의 최대인 330㎡는 3대의 주차대수가 필요합니다.
--> 쉽게 풀이하면 서비스 면적 빼고 연면적 105평이하(4층일때 한층 26평)면 주차댓수 2대면 가능해요.

[...]

님 조언 받고 이 글 지우시면 아니 아니 되옵니다.

[...]

다가구 건축에 관한 글 감사합니다

[도움]

수정 --> 연면적 300㎡(90평이하, 4층일때 한층 22평)면 주차댓수 2대로 가능해요.
ㅡㅡ 전문가도 해본 분야 아니면 잘 모릅니다. 그래서 해본 사람에게 가시라고 하는 거예요.

[..]

다가구건축 관련글 감사합니다