오피스텔 주택임대사업자에 대해 잘 아시는분 계실까요?

[ddd]

현재 저희 부부 명의로 아파트가 2개입니다.

하나는 실거주, 하나는 전세주고 있어요.

내년 말, 지금 살고있는 집은 팔고 전세주고 있는 집에 이사갈 예정이라 일시적 1가구 2주택 조건입니다..

그런데 올해 오피스텔을 하나 구입해 임대를 주고 싶은데요,

주택임대사업자로 등록하게 되면 혹시 1가구 3주택이 되는 건지 궁금합니다.

(만일 그렇다면 오피스텔 투자는 포기해야겠죠...)

아님 오피스텔은 주택수로 포함되지 않는건지....

블로그마다 설명이 좀 달라서 82쿡에 여쭈어봅니다.

[저는]

포함이 되는걸로 알아요
포함안되는줄 알았다거 세금때려맞으신분
여럿봤어요

[ㅇㅇ]

오피스텔이던 일반 주택이던 임대주택으로 등록하시면 보유주택수에서 빠집니다.

[ㅇㅇ]

위에 세금 때려 맞으신 분은 임대사업으로 등록을 안하셨거나, 오피스텔을 주거목적으로 임대하신 경우에 그렇습니다. 오피스텔을 사업용으로만 사용하시면 주택으로 잡히지 않습니다만 사용자가 주거용으로 사용해버리면 얄짤없니 주택으로 잡습니다. 실사용여부가 가장 중요합니다

[ddd]

oo님 도움 말씀 정말 감사합니다! 결국 세금을 피하려면 사업하는 사람한테만 임대를 줘야만 되겠군요. 투자하고자 하는 지역이 주거용 수요가 훨 많은 곳인데....실망스럽네요 ㅜㅜ

[ddd]

첫댓글 주신 님도 너무나 감사드립니다. ^^

[ㅇㅇ]

제가 좀 정확하게 쓰지 않은 것 같은데,
임대사업으로 등록을 안하신 상태에서 오피스텔을 주거용으로 임대하면 주택수에 포함되지만
임대사업으로 등록을 하시고 오피스텔을 주택으로 임대하시면 보유주택수에서 빠집니다.
즉 오피스텔을 주거용으로 임대하시려면 임대사업으로 등록을 하시구요,
임대사업으로 등록없이 오피스텔에 투자하시려면 세입자가 주거용으로 사용하는 걸 방지하셔야 합니다.

[다르게]

다르게 알고 있습니다.
임대주택 등록하고 4년 내 매매 없으면
비과세로 알고 있어요.
지금 집은 거주용이니 용도가 다르고요.
부동산에 전화해서 다시 알아보세요.

[음]

이건 등기가 어떻게 돼 있느냐가 가장 중요한 거 아닌가요?

[--]

http://100.daum.net/encyclopedia/view/139XX45800028

여기 관련 내용이 나와있네요.. 내용중 일부입니다..



오피스텔보유자도 주택임대사업자등록이 가능하다

기존에는 오피스텔보유자들이 주거용이 아닌 업무용으로 오피스텔을 임대하는 경우가 많았다. 이렇게 하면 부가가치세를 환급받을 수 있을 뿐만 아니라, 종합부동산세의 과세대상에서도 제외되고, 양도소득세의 산출 시 주택 수에 포함되지 않아 양도소득세의 중과세를 피할 수 있기 때문이다. 그런데 오피스텔을 업무용으로 임대하는 것으로 신고해 각종 세금혜택을 받은 후에 주거용으로 임대한 사실이 국세청에 의해 발각되는 바람에, 환급받은 부가가치세를 추징당하는 등 각종 세금폭탄을 맞는 경우도 빈번했다. 세금을 피해보려다가 가산세까지 물게 된 것이었다.

그러나 2012년 1월 26일 임대주택법이 개정되면서 일정 오피스텔을 임대주택의 범위에 포함시켰다. 오피스텔보유자들도 주택임대사업자로 등록을 하고 합법적인 절세 방법을 활용할 수 있게 되는 것이다. 즉, 종합부동산세의 합산배제, 전용면적 60㎡ 이하 취득세 면제, 전용면적 40㎡ 이하 재산세 면제, 양도소득세 중과세 배제 등 주택임대사업자로서의 세금혜택이 오피스텔임대사업자에게도 전부 적용된다.

또 소득세 절약 측면에서도 유리하다. 앞서 본 바와 같이 2채 이상 주택보유자가 임대사업을 하고 월세를 받는 경우 소득세가 과세되며 3채 이상의 주택을 보유한 사람이 임대사업을 하는 경우에는 전세보증금만을 받는 경우에도 보증금합계액이 3억 원을 초과하면 소득세를 과세하는 것이 원칙이다. 그러나 2016년 12월 31일까지는 한시적으로 전용면적 85㎡ 이하의 소형 주택(기준시가 3억 원 이하)을 임대하는 경우에는 소득세 과세를 위한 주택 수 계산에서 제외하기로 했다. 즉, 여러 채의 오피스텔을 보유하고 있는데 모두 전용면적이 85㎡ 이하라면 보증금 합계액이 3억 원을 초과하더라도 소득세가 과세되지 않는다.

따라서 소형 오피스텔을 가지고 있다면 업무용보다 주거용으로 임대하고 사업자등록을 하면 세금이 상당히 절약될 수 있다.

[--]

저도 이렇게 알고 있어요...

다만 직장 가입자면 변동이 없겠지만 지역가입자나 무직인 사람이름으로 매입하면 4대보험이 많아집니다.
보통 한채는 이것저것 따져봐서 주택임대사업자를 잘 안내는 편이예요..
취득할때 매매가 아니고 첫 분양인것은 취득세 안내는게 장점이고...어쨋든 내가 직장인인지, 사업자인지, 1가구1주택인지 다주택자인지 등등 사업자내는건 장단점이 있어요..

[ㅇㅇ]

4년내 매매가 없으면 비과세가 아니라 등록후 의무 임대기간이 4년이라는 얘기입니다. 만약 원글님이 오피스텔을 임대주택으로 등록을 하셔서 보유주택에서 뺀 다음 4년의 기간을 못채우고 매매하시게되면 1가구 1주택으로 비과세받으신 양도소득을 다시 내어놓으셔야 합니다.

임대주택 등록은 자지단체와 세무서 두군데에 다 하셔야 여러가지 세제혜택을 다 챙겨받으실 수 있습니다.

[도]

임대사업자내면 보험료 등 세금 확 많아져요
오피스텔 한두채갖고는 임대사업자등록 안하는게 훨 이득~