전세집 경매에 대해 아시는 분 조언부탁드립니다..

[세입자]

현재 살고 있는 집에 전세로 산지 6개월 정도 되었습니다.

타지에서 급하게 남편 직장때문에 한참 전세대란으로 물량이 없을때 급하게 구했던 집이었습니다

제 눈에 뭐가 씌었는지 정말 가장 큰 잘못이 저에게 있습니다..

부동산만 믿지 말고 두번세번 시세를 확인했어야 하는데..

아무튼 1순위 은행 7200만원(최권채고액 8800정도 됩니다) 2순위 저희 집 전세금2억4천입니다.

당시 등기부등본상에 집주인 아파트 매매가가 4억 2천이었고 부동산에서도 시세가 4억 가까이 하므로

괜찮다고 해서 급한 마음에 계약을 했습니다.

그런데 현재 아파트 가격 하락과 제가 전세 살고 있는 집이 저층인 관계로 시세가 3억 6천정도 하더라구요..

집주인이 며칠전부터 계속 전화와서 경매가 될 수도 있으니 경매 되기 전에 집을 팔 수 있게 최대한

협조를 부탁한다고 합니다..

위치는 나름 제가 살고 있는 지역에서 학군도 좋고 주변에 초중고가 다 있어 이사가 하루도 빠짐없이

가고 오는 곳입니다.. 하지만 제가 살고 있는 아파트는 저층이어서 매매가 쉽지 않은가봐요.

거기다 주인이 싸게 내놓지도 않았다네요.. 시세보다 조금 높게 내놓았다고 부동산에서 그러더라구요..

주인은 다른곳에 벌려놓은 일이 많은데 요즘 금리가 올라 대출이 부담이 되어서 얼릉 집을 처분해서

빚을 갚고 싶다고 하는데 갑자기 경매 얘기를 하면서 저희보고 집이 팔리면 당장 이사를 나가라 하니

저희는 너무 당황스럽고 무섭습니다.

정말 경매가 들어올 것 같아서 집을 급하게 파는 것인지, 아님 저희를 겁줄려고(전세가 너무 없다보니 저희가 이사를 못

 

간다고 버티고 있었거든요) 경매 얘기를 하는지 도무지 판단이 안 됩니다..

정말 급하면 급매로 싸게 내놓아야 하는데 시세보다 2천이나 비싸게 내놓아서 더 이해가 안됩니다..

아무튼 저희는 지금 만약 이 집이 경매로 들어오게 되면 전세금 일부는 못 받는 처지가 되는데

저희가 이집을 1순위 대출금과 저희 전세금만 합한 금액으로 낙찰을 받을 수는 있는 건가요?

인터넷으로 오늘 하루종일 찾아보았지만 법률용어라 그런지 이해가 쉽질 않아요..

내일 바로 근처 법무사 사무소라도 찾아가 봐야 할까요?

이집 처음 계약한 부동산에 가서 물어볼려해도 남편이 자꾸 똑같은 장사꾼이라고 믿지 말라고만 하고요..

결혼 10년차에 모든 전재산이 전세금인데 정말 어찌해야 할지 피가 마릅니다.

고수님들 그냥 지나치시지 마시고 조언 좀 부탁드립니다..

[..]

결론부터 이야기하면 방법이 없진 않을 거 같아요.
-하지만 전 부동산 전문가 아니고, 저 역시 유사한 경험이 있어 공부했을 따름이거든요.
정확한 것은 부동산에 문의하시는 게 좋을 거 같아요.
- 경매 물건만 처리해주는 부동산도 많은데..

먼저 경매에 들어갈 경우
현재 매매가가 3억 6천이면 감정가가 3억 6천 정도에 시작될 거고
최저가는 한 3억 2천 정도에서 시작될 거 같아요.
예를 들어서 최저가인 3억 2천에 누군가가 낙찰받았다고 하면
원글님은 2억3천정도만 돌려받으시게 되는 거죠.
만일 1차에서 낙찰이 안되면 2차 입찰에서는 80% 다운시켜서 2억 8천 정도에 다시 시작됩니다.
이렇게 되면 원글님은 전세보증금에서 회수할 수 있는 금액이 점점 없어지는 거죠..

그래서 이럴 경우는 세입자가 경락 우선권을 신청하시는 것이 좋을 거 같아요.
- 부동산이 경매로 나오면 현 세입자에게 낙찰의 우선권을 줍니다.
물론 이건 경매 접수된 이후에 세입자가 신청하셔야 하는 거에요.
(집주인이 끝내 돈을 못 갚으면 은행이 대법원에 경매 신청을 하는데
대법원이 받아 들어서 경매 접수를 완료하면 그 뒤에 하시는 걸로 알아요.)

경매가 실제로 시작되기까지는 시간이 꽤 걸려요.
은행(채권자)가 접수해서 실제 1차 입찰까지 거의 10개월이 걸리더군요.
(채권자가 경매해달라고 신청 -> 대법원이 접수 -> 권리 관계, 부동산 감정 등
-> 이해 관계자에게 권리 배당 신청하라고 등기 보내서 권리 주장 다 모음
-> 이후 경매 1차 입찰 공고 -> 1차 입찰.. 이런 순으로 진행되더라구요..

원글님이 확정일자를 받았다는 전제 아래,
원글님의 경우는 집의 대출이 그리 많지 않은 편이니
세입자의 경락 우선권을 받아서 집을 적정가에 사들인 다음에
빨리 다시 되파는 게 전세금을 보존하실 수 있을 거 같아요.
- 경락자금 대출이라고 해서 은행에서 부동산의 최대 60%까지 대출도 해주고 있고요.

그리고 원글님 얘기만 들어보면 아직 경매 들어간 것 같지도 않은데요,
- 경매라는 게 그렇게 빨리 진행되지 않아요..
은행 입장에서도 일단 경매로 넘어가는 것보다는 대출 이자를 잘 갚거나
다른 사람이 대출을 승계해서 갚아주는 게 더 낫죠.
그래서 밀고 당기기를 하다가 이 사람이 갚을 의사가 없다 싶으면
그때 대법원에 경매해달라고 신청하는 거거든요.

집주인이 아선 경매 들어갈지 모른다고 했는데,
그렇다고 하면 아직 경매 신청을 안한 걸겁니다. 1순위인 은행이요.
- 은행에다가는 "집을 매매하려고 내놨다, 조금만 기다려 달라"고 했을 거에요.
그럼 은행은 또 기다려주나 보더군요.

그리고 솔직히 왜 경매에 들어가는지 잘 모르겠네요.
보통 은행은 대출 이자만 따박따박 물면 대출을 연장해주는데요..
대출 이자 연체가 6개월 이상 되면 그때 경매 접수하겠다 어쩌겠다 하면서
대출자와 밀고당기기를 하는데...

글이 길어졌는데 무엇보다도 이사하시면서 확정일자와 주민등록이전은 확실히 하셨다는 전제에서
말씀드린 거에요. 확정일자, 주민등록이전 안하셨으면 백약이 무효구요.

가만 앉아서 경매 넘어가면 유찰이 계속 될수록 집값의 60%까지 내려갈 수도 있어요.
(조건이 좋다고 하니 그렇진 않겠지만.) 채권자인 은행 입장에서는 2억에 팔려도 자기네 돈은
회수할 수 있으니 계속 하려 들 거구요.

그래서 정 전세금 회수 안될 것 같으면 경매 신청 이후
세입자 우선 경락을 신청하셔서 차라리 집을 사들여서 재빨리 매매하시는 게 나을 거 같아요.

[..]

아참,.. 하나 더요..

부동산등기보면 어떤 은행이 1순위인지 나와 있을 것이고,
실제 경매는 대법원 경매 사이트에서 계속 경매 접수된 물건을 확인해보시면 됩니다.
보통은 경매 시작되면 대법원에서 등기가 날아와요. 현 세입자나 이해 관계자에게요.

경험자로서.. 아마 그 집은 실제 경매 1차 입찰까지 10개월은 걸릴 걸요.
모든 공문서는 모두 등기로 공지하게 되어 있는데 실제로 경매 들어가면 대법원에서
원글님 앞으로(세입자 앞) 이 집에 대한 경매가 신청되었다는 서류를 보낼 겁니다.
권리 주장 할 게 있으면 하라고요..

[원글이]

친절한 답변 너무 감가드립니다 많은 도움이 되었습니다