전세계약을 하려고 하는데요..임대인이 대출이 있어요..전세금으로 상환해주기로 하고 계약하는건데..
세월이 수상하니 방어적이 될수 밖에 없네요.
실거주, 전입신고, 확정일자가 있어야 하고 가장 마지막 갖추어진 조건의 날부터 대항력이 생긴다니 드는 의문입니다.
1. 전입신고 하면 다음날부터 효력발생이던데...잔금주고 그날 전입신고,확정일자 바로 하긴 할건데...
다음날 효력 발생할때까지 다른 대출 못 받게 할 방법이 있을까요? 특약에 넣아야 한다면 뭐라고 적어야 할까요?
2. 저희가 잔금 치르고 바로 이사가 아니고 장판을 교체해 주기로 해서 며칠있다 이사할건데..
이런경우 잔금 치르고 열쇠 받으면 실거주로 봐야하는건가요? 대항력 요건에 해당 되는건가요?
오늘 오후 계약할건데 부동산은 저희 편이 아니어서 이것저것 묻기가 불편하더라구요..
그래서 여기에 묻습니다..
답변 부탁드려요...
부동산복비를 지불하지않는건지요?
대출을 전액 다 상환하는 거라면 보통은 전세금을 대출통장으로 바로 입금시키고 그자리에서 은해에 대출상환하는거 정리합니다. 그러면 등기부상 대출 빨간줄 쳐지고 님이 1순위가 되는거죠 .
만약 대출금 중 일부만 상환한다면 꼭 감액등기 하셔야합니다. 대출 중 일부는 갚었어도 후에 또 다시 빌릴수 있게 하면 안되니까 등기부 상에 은행에서 빌린 돈 액수를 줄여야겠죠. 그게 감액등기입니다. 이거 꼭 얘기하셔야해요.
실거주 상관없이 잔금치루고 바로 계약서 들고 확정일자 받으면 효력발생합니다. 그리고 계약 사이에 추가 대출은 사실 아무도 모르는거죠. 그러니 핸펀으로 매일 등기부등본 떼 보세요.
계약서 쓰실때 전세금으로 대출금 상환한다는 내용 꼭 넣으세요.말하기 곤란한 분위기라도 임차인으로 확인하실 내용은 딱부러지게 확인하셔야합니다.
답변들 감사합니다..
전세 처음이라 잘 몰라서 원칙적으로 하려고 하니..부동산에서 답답해 하네요..
잔금 치른날 추가대출하면 임차인은 고스란히 당해야 하는 법은 왜 고치지 않는걸까요?
그 부분은 그냥 운에 맡겨야 하나요? 특약에 잔금일 익일까지 추가대출 받지 않는다라고 특약 넣으면 효력이
있을까요?
말씀하신 내용으로 법개정이 필요하다는 인식이 공유되있다는 내용을 책에서 본 적 있어요
우선 등기부등본에 원글님이 선순위 임차인으로 등기되어야하는데 원글님 전에 근저당권이 잡혀있거나하면 집이 경매로 넘어갈시에 그 근저당권 이후 배당을 받게 되요 선순위가 아니라 낙찰자에게 미배당 보증금을 요구할 수도 없구요
반드시 근저당을 해결하고 등기말소 된 거 확인하시고 들어가시구요, (집 담보 대출이 아닌 경우 원글님이 선순위 임차인이면 경매에서 1순위로 배당 받으니 위험도가 낮아요 깡통주택이 아닌 경우라면요)
아니면 윗 분 말씀처럼 근저당이 잡혀있더라도 그 금액을 감액등기해서 원글님이 배당을 모두 받을 수 있는 안전한 범위내로 줄이는 방법이 있구요
대항력은 전입신고와 점유로 갖춰지고 확정일자 통해 신청 다음날 0시부터 효력이 발생하는건데요
계약서 쓰기 직전에 추가대출 없는지 부동산에 말해서 등기 뽑아 먼저 확인해보시고(인터넷으로 확인 가능) 계약하시고 계약일과 익일에 추가대출 받지 않겠다는 내용도 계약서에 넣으세요
점유를 늦게 하면 대항력이 가장 늦은 날짜로 갖춰지니...임차권등기를 하는 방법도 있는데 원글님 같은 경우는 집주인과 합의가 되야해요
보통은 점유날짜로 대항력을 갖추는건 애매해서 전입신고 기준으로 대항력을 따지니 그렇게까지는 안해도 될듯 싶지만요..
주인이 기분 나빠하면 전에 경매로 보증금 날린 사람 있다며 양해 구하세요 원글님 권리인걸요
원글님이 잔금치른 그 다음날 0시에 효력 발생이니 대출 제한일은 잔금 치른 그 날로만 하면 될 것 같아요
건축물대장 도면(집주인만 발급받을 수 있어요!) 꼭 확인하세요. 101호와 102호가 바뀐 공동주택들이 많아서 혹시나 만약에 경매로 나오면 대항력을 잃어서(점유물 이탈?) 전입신고 확정일자 받아도 아무 효력이 없어서 전세금 하나도 못받는다고 합니다.
감사합니다..저 말고도 다른 분들에게도 도움 되면 좋겠어요^^