빌라 재건축 초보.알려주세요

[빌라 재건축]

지방인데 제일 핫한 동네, 27년 이상된 빌라가 있어요. 전용21평정도이고 대지지분이 19평정도인 3층짜리 두동인 빌라예요.(작은평수도 있음)

그 옆에는 15층 짜리 나홀로신축 아파트(90세대정도)가 있는데 매매가 34평(전용25평) 4억5천~5억이상입니다.

건너 아는 사람이 빌라를 팔려고 하는데 2억2천 부르네요...이럴경우 추가분담금 까지 계산해서 투자를 고려한다면 어떤 부분을 알면 될까요? 재건축동의는 80% 받았다고 들었어요...빌라가 상태가 안좋아요..

전체 면적은 빌라가 아파트의 70-80%정도의 면적이예요..5년내 재건축이라면 실거주할 생각이고(학교,학원,모든 생활편의가  다 모여있어요) 그동네 새아파트도 없고 빈땅도 없어서 요즘  오래된 단독,작은 건물 재건축이 아주 호황이예요..

[愛]

*해당 시의 주택과에 전화해서 80%의 동의시 재건축이 가능한지 물어본다(주택재개발구역 아닐 시)
가능하다면,
*2억2천매입 후 추가분담금이 얼마인지 확인한다(제대로 확인해줄 사람 없다는게 문제다)
*아무것도 모르면 주변에 건물이 뭐가 있는지 확인한다 예를들어 주변에 모텔이 많다면
상업지역.5층이하건물만 있다면 1종2종 주거지역 (상업지역보다 토지가가 쌈)
*3층짜리 두동으론 고층 아파트는 꿈도 못꿈(제 개인적인 생각임)

[~~]

빠른 답변 감사해요...공동주택 20년이상 안전등급 D 이상 되야하고 재건축 동의은 단계마다 비율이 달라진다니 이건 나중에 다시 물어봐야겠어요..

2종일반주거지역이고 전체대지면적은 3400평방미터네요 건폐율 60% 용적율 250% 이하 .그래서 5층정도 나올꺼라는데 ㅠㅠ

바로 옆 15층짜리 아파트 조건 똑 같고 전체 대지면적 조금 큰정도인데 어떤 변수가 있으면 15층 짓나요?
건폐율을 낮게 지었을까요? 그거말고 어떤 다른 변수가 있을까요?
그옆 10년된 아파트도 14층이고..

이 빌라의 남쪽은 작은 도로와 공원이고 북쪽은 5층짜리 빌라가 있어요..(한쪽만 집이 있어서 일조권은 북쪽만 해당될듯)