주택(아파트) 시세를 결정하는필드에 참여하는 각 선수들의 입장을 보면 아래와 같습니다.
- 주택매수자 (2주택이상) : 미래가치에 대한 투자 차익기대 임대수익기대
- 주택매수자 (1주택) : 실거주사용가치 지불 부동산시세 우상향에 대한 기대
- 전월세입자 : 현재사용가치에대한 지불 부동산시세 우하향에 대한 기대
매매가대비 전세가율이 높아질수록 그래서 90% 100%에 가까워질수록 현재사용가치(전세가)가 미래투자가치를 포함하고 있는 매매가에 수렴한다는 것인데요. 다른 말로 하면,이러한 지역과 단지들은 주택매수자와 전월세입자 모두 별 볼일 없는 입지 (미래투자가치 제로)에 감가상각만 남은 콘크리트 덩어리로 본다는 이야기 입니다. 죄송스럽지만, 인천과 일부 지방의 아파트들에서 전세가율 90% 넘어가는 단지들을 어렵지 않게 찾아볼 수 있지요~
요즘의 전세가 조정 상황은 공급적인 요인과 수요적인 요인으로 나누어 보아야 합니다.
첫째, 공급의 요인입니다. 즉, 송파(잠실)-반포-대치권 등 적당한 대체 신규 공급 (위례를 위시한 래대팰, 아리팍, 신래팰, 역삼자이 등) 의 물코가 트인 현 상황에서 전월세가가 1억 정도 조정되는 것은 어찌 보면 당연한 귀결로 제게는 보입니다. 특히 연쇄작용을 일으켜, 노후화된 재건축아파트부터 전세가 쌓이는 현상은 어쩌면 당연한 것이구요. 갈증(공급부족)이 있어 오다가, 오랜만에 마시게 되는 딱 한 모금의 물 (약간의 신규공급)의 효과 작용은 매우 크게 느껴질 수 있습니다.
둘째, 수요의 요인입니다. 즉, 위에 언급한 선수들 중 전월세입자의 기대가 전환된 것입니다. 부동산시세 우하향에 대한 기대(걱정)으로 사용가치만 지불하고자 전월세를 선택해왔던 많은 여유자금 및 대출여력있는 수요가 지난 1~2년간 오늘 현재까지도 부동산시세 우상향에 대한 기대로 바뀌어 매수 수요로 전환 가담하고 있는 중입니다.
지금 전세가 조정국면을 무슨 역전세난이라고 표현들이 나오기 시작하는데, 아직은 시기상조입니다. 역전세는 잠실신축단지들 입주하던 2008년에 왔던게 제대로 온 "역전세난" 입니다. 2008년 잠실리센츠 34평형 호가가 10~11억 원 일 때, 전세가가 2억 미만 까지도 떨어졌었습니다. 신축아파트가 매매가 대비, 전세가율이 20% 미만 선에 형성되던 때가 있었던 것이죠.. 이맘 전후로도 일반분양권자 및 자금력 떨어지는 조합원들이 그렇게 심하게 던지기를 않았었습니다. 거기에 설상가상으로 때맞춰 미국발금융사태가 오니까 이제는 안되겠구하고 포기하고 던졌던 것이지요. 그에 반해, 현재 반포-잠실-강남주요연식 5~15년 내외 사용가치 많이 남아있는 살만한 아파트 평균 전세가율은 70~85% 정도로 단기및 장기 투자자 입장에서 아직은 매우 건강한 수준으로 보여지며,금리가 대한민국 역대 최저 바닥권이니, 사실 추가적인 신규공급이 일어나, 전세가율이 50~60%까지 떨어져도 역전세 때문에, 중단기투자자와 일반분양권자들이 저금리기조와 부동산시세우상향의 기대가 여전히 남아있는 상황에서라면 연쇄다발로 매물을 던지는 일은 당분간 없을 것이라고 보아집니다.
제가 보는 당분간이란 대한민국 단일 최대 단지 가락시영(헬리오) 입주와 고덕재건축, 개포래미안, 과천래미안 등 단지들이 차례로 입주하는 2019년 이후 시점까지라고 봅니다. 당분간 2018년말 까지는, 부유층의 현금유동성은 커지고 대체투자처는 마땅치 않은 상황에서, 돈 가치는 계속 떨어지니 리스크헷징을 위해 안전미래가치 자산인 강남권신축위주로의 수요는 계속될 것이고 우상향의 움직임 방향성에는 큰 변화는 없을 것입니다. 또한 시세차익에 더하여, 소형 장기임대수익을 목적으로하는 강남권/역세권 소형 신축에 대한 수요도 꾸준히 이어질 것으로 보이구요. 2018년 폭락설이 혹시 현실화되지 않음을 만인이 확인하게 되면, 가락시영, 고덕, 개래블 입주 2018년말~2019년초 는 전세가율 및 시세에 약간의 조정의 시간은 추가로 줄 수 있을지 모르지만, 범 강남권 고덕과 개포, 과천이 천지개벽하는 2021년까지는 저금리 조건만 계속이어진다면, 어쩌면 제2의 부동산 광풍이 불어 올 수도 있는 타이밍이라고도 보여집니다. 제가 부정적으로 보는 폭락의 원년은 오히려 제대로된 풍선(거품)을 거치고 난 2023~2024년 입니다.
한편, 아리팍도 물론이거니와 신래팰(잠원래미안)과 래대팰의 전세가(율) 하락과 처리되는 속도에 대한 우려는, 제가 보기에는 특히, 신래팰과 래대팰은 그 사용가치에 비해 전월세 가격이 상당히 고평가 되어 있었던 이유로 보여집니다. 10~12억 씩 전세 내고 들어가시는 분들이, 완전 새삥은 솔직히 탐탁치 않아 합니다. 내 소유집이라 거쳐가야 할 수 밖에 없는 과정이라면 모를까, 전월세입자들이 무슨 "인간 새집증후군 흡수제" 도 아니구요. 솔직히 꺼려 하십니다.
이러한 점에서, 신삥 형성된 매매시세 대비 80% 그냥 계산기 때려서 전세가를 부른 것은 너무 오버하여 높게 전세 호가를 불러 제꼇다고 봅니다. 보통 부동산 실장님들과 어느 정도 조율은 했을텐데요. 소유자 입장에서는 그냥 최대한 가능한 받아주세요..하겠지요~ 두 군데 다 현장 답사도 직접 자세히 해봤고, 아파트 내부에도 들어가서 좀 보았는데, 잠원래미안과 래대팰은 많은 분들 아시지만, 하드웨어 자체는 고급으로 지은 아파트가 아닙니다. 사용가치의 주요한 측면이 입지, 학군, 교통도 있겠지만, 크기 아니겠습니까? 크기..실사용면적이요. 두 래미안아파트가 발코니규제를 직격타로 맞아 정말 방들이 작은거 아실테구요. 그러니 전세가를 좀 겸손히 책정했었고, 한다면 금방 다 나가지요.
최근의 일련의 새아파트에 대한 전월세가 하락은 이러한 사용가치저하요인 (고급이 아닌 평범한 내외관 크기에 대한 불만)에 대한 전월세 수요자들의 냉엄한 사용가치에 대한 평가과정이었다고 또한 사료됩니다. 잠원래미안 34평형 8억 후반대 전세 나오기 시작하는거 같은데요, 제가 보기엔 다 소화되려면 8억 중반대까지도 떨어진다고 보고요. 이것이 제가 임장까지 다녀본 입장에서 평가한 제대로된 정상적인 전세가격 (현재사용가치에 대한 평가)로 보여지구요. 금방 여름비수기 지나면 이 정도가격에는 다 나갈 것입니다. 이렇게 되면, 잠원래미안 평균 현시세대비 60% 정도에서 전세가격이 수렴되는 것인데요. 2년 후에는 새집 증후군 제거된 신삥가치에 의해 다시 전세가율 70% 이상으로 올라갑니다. 따라서, 지금 잠깐 전세가 잘 안나가 힘이 드신다고 던지고 나가실 조합원과 일반분양권자는 없다고 봐도 무방합니다.
그렇다면, 이제 여기서 잠원래미안의 현재 매매시세 (미래가치에대한 평가)가 고평가인지 저평가인지만 각자 알아서 냉철하게 판단해야할 몫으로 남습니다.