전세금 보호를 위해 전세권 설정과 보험,,조언 절실합니다

[조언 절실해요]

오전에 글 올렸는데 무플이여서 절망하고 다른 카페에 글 올려더니

전세권 설정 하신 분,서울 보증보험or 대한주택보험에 가입하신 분들이 계시네요

전세권 설정할 때도 전세금이 2억이라면 수수료 80만원 정도 발생한다 하시구요

전세권 설정시 전세금이 2억이면 딱 2억만 설정하면 되는 건가요?

조언 절실합니다

꼭 좀 부탁드려요..

[네]

2억만 설정하는 거예요...
하지만 설정일과 동시에 부과된 국세가 있다면 후순위로 밀리세요...
그래도 전세권설정이 가장 안전하죠

[조언 절실했는데]

이렇게 빠르게 답변 주셔서 너무 감사드려요!
그런데 방금 어젯밤 계약한 부동산과 통화로 여쭤봤어요
전세권 설정시 주인 동의 없으면 설정을 못한다고 하던데 주인 분이 동의해 주실지
확인해 달라고요
그랬더니 요즘 그런거 돈 들여서 누가 하는냐며
전입 신고하고 확정 일자 받으면 1순위 라서 경매로 넘어 간다 하더라도
모두 받을 수 있는데 뭐하러 설정비 들여 가며 전세권 설정 하느냐며
요즘 거의 다 안 한다고 마구 열변 토 하네요
어떻게 할까요?
정말 그런가요?

[ㅇㅇ]

저는 전세권 설정했어요.
그 전에 살던 아파트 전세가 안 빠진채로 발령이나서
새로 들어가는 곳 집 주인 동의 받고 전세권 설정했습니다.
이게 물권이니 취득세등이 부과되고 등기비용 꽤 들어요.

전세권설정 하려면 당연히 계약시부터 그게 가능한 물건으로 보여달라고 하셨어야죠.
채권인 임대차보다 물권인 전세권이 훨씬 강력하게 집주인 재산권을 제약 하는데
임대차 계약한 사람이 전세권 설정해달라 그러면 당연히 거부하죠.

[저두 티비서 봤는데]

집주인이 세금 밀리면 전입신고 확정일자 해두 일순이가 아니라고
보증보험 전세권설정도 집주인이 세금밀리면 후순위인가요? 깜놀
전세설정 돈두 80만원들면 차라리 변호사 끼는게 났지...

잘알아보시고 요기에 답변 부탁드려요
저두 언제 당할지 모르니...
아는게 힘이 잖아요

[oops]

부동산 말이 별로 틀리지 않습니다.

전세권은 집주인이 동의.협력해줘야만 설정등기가 가능합니다.
그리고 전입신고.확정일자.실제거주, 이 3가지 조건을 충족하면 전세권설정등기의 효력처럼
그 3가지 조건을 충족한 싯점을 기준으로 채권순위를 확보받는 효력이 발생합니다.

(물론 전세권은 그 집에 실제 거주하지 않아도 순위보존효력이 있는 등 사소한 차이가 있지만)
그 집에 실 거주하는 이상 전세권이나 주택임대차보호법상의 3가지 요건충족이나
전세금 순위를 확보한다는 효력에는 별 차이가 없습니다.

[oops]

그리고 참고로,
집주인이 세금 밀렸다고해서 무조건 세금이 우선한다는 게 아니라
전세권이나 주택임대차보호법상 위3가지 요건을 갖춘 임대차 전입신고를 할 당시
이미 체납되어 있는 세금이 있을 경우에 그런 세금이 우선한다는 것이지

전세권.임대차 전입신고이후에 발생한 체납세금에 대해선 체납세금 우선원칙이 적용되지 않습니다.

[sua75]

이번에 저도 가입해야 해서 알아보았는데 세금이 있어도 상관이 없더라구요. 상황이 발생했을 경우 우선 보험회사에서 임차인한테 보험금을 지급하고 임대인에게 구상권을 행사하는 것이라서... 전세권 설정은 집 가치가 하락할때 같이 하락하니 피해를 보지만 보험은 그것과도 관계가 없어서..요즘 많이 한다고 하더라구요. 저도 대출때문에 은행가서 묻다가 은행직원이 그게 더 안전하다고 해서 알아봤어요

[skwignl]

기억이 어렴풋한데... 아는 대로 쓸게요..

전세권설정할 때 유의사항이
건물만 하면 안 되고 토지에도 해야 해요. 두 개 다 하려면 돈이 많이 들어요.

저는 a지역에 전세집이 있고, b지역에 새로 전세를 얻었어요(일때문에 지방근무를 평일에 해야할 상황)
b집에 등본을 옮기기 어려우니까 전세권 설정을 알아봤죠.
저처럼 특수한 상황이 아니고
등본에 거주지 옮길 거면 확정일자로도 충분한 것으로 알고 있어요.

전세권 설정을 하면 잇점이 몇 개 있는데...
전전세를 줄 수 있다, 바로 경매신청을 할 수 있다. 등...

[이어서]

전입신고 할당시 이미체납되어있는 세금의 경우에만 우선 가져간다는거잖아요

근데 집주인세금을 세입자가 등기처럼 함부로 열람할수 없다는게 함정임
지금 국회법에 통과하게 할예정이라는데

그럼 지금 세입자가 할수잇는 최선의방법은요? 서울보증보험들라구요?
알려주셈

[여기에]

지난 글에 어느 분이 글을 올리셨어요
전세권 설정을 해도 주인의 국세 체납이 있다면 무조건 국세가 우선이라고 너무 걱정된다구요
게다가 전세권 설정은 예를 들어 2,3,4,년 후 집 가격이 하락했음 에도 불구하고 전세가는 오르던가 그대로 라면 다른 세입자들이 그런 집으로 들어 오는걸 꺼려해서 전세 만기가 되어 세입자가 이사를 원할 경우에도 전세금 돌려 받기가 쉽지 않다고 합니다
물론 집 주인이 전세가를 다시 낮춰 부동산에 내 놓을 경우는 괜찮지만 오히려 월세로 돌린다던가 예전 전세가로 여전히 내 놓고 있을 경우 바로 전세금 돌려 받기가 어려워서 요즘은 보증 보험을 든다고 하네요
저도 그저께 부터 여기 저기 카페에 글 올리고 댓글들 읽고 폭풍 검색과 전화로 알아 보고 알게 되었네요
도움 되셨기를..