주상복합 월세 투자.. 수익률 계산해봤어요.(좀 길어요)

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내용이 긴데 바쁘신 분은 앞부분 패스하고 끝부분 수익률만 보세요.
 
어제도 글 올렸는데..
서울 여기저기 소형 아파트 투자한 내용요.
댓글을 보니 의외로 부동산에 대해 모르는 분들도 계신것 같아
한눈에 보이도록 어느정도 수익이 난건지 계산해봤어요.
 
저는 그동안 빚을 낸적은 한번도 없는데
아마 빚내서 투자한 분들은 더 큰 수익을 냈을거에요.
그래도 집값이 올라서 그런거지
집값이 안오르면 빚내면 손해기에 빚내서 투자하는건 반대에요.
 
어제 댓글에 다주택자 양도세 중과 없어진것도 모르는분도 계시고..
(집 여러채면 양도세 더 많이 내는줄 겁나하시는 분들 의외로 많더군요.)
그리고 양도세라는게 집을 팔때 집값이 올랐어야 내는 부분인데
무조건 팔면 내야 하는 돈으로 아는 분도 82에서 예전에 봤어요.
집값이 올랐어도 장기보유 공제등 이런저런거 감면해줘서
저같은 경우 9년 보유, 6천만원 올랐는데 양도세 600만원이더라구요.
세금 겁나 하시는분들도 많은데
재산세 그다지 많이 안내요.
소형 여러채라 그런지 몰라도..
 
2011년 5월에 매입한 16평짜리 주상복합.
말이 주상복합이지 오피스텔이에요.
한건물 똑같은 구조인데 층수에 따라 아랫층은 오피스텔, 윗충은 아파트 등기..
(이런 오피스텔 서울에 많아요.)
제가 주상복합을 구입한건 세금때문에..
월세도 같고 집 위치도 같은데 궂이 오피스텔 구입해서 세금이나 복비 많이 낼 필요 없죠.
 
82에서 오피스텔 낡은건 수리비도 많이 들어가고 집값도 안오른다고 다들 비추인데..
여기 2001년 입주한 곳인데
2011년 매입한뒤로 수리비는 보일러 교체 27만원이 전부에요.
도배 장판, 새로 안해줘도 월세 잘 구해지기때문에 한번도 해준적 없어요.
집 구입하기전 실크도배 해놓은 집이었는데.. 실크라 그런지 낡은 느낌 있어도 오래가더라구요.
저 어릴때는 월세는 새로 세입자 구해질때마다 도배, 장판 새로 해주는걸로 알았는데
제가 몇채 전월세 놓아본 경험으로.. 아직도 집주인 우위입니다.
저같은 경우 위치가 전부 서울 역세권. 세 잘나가는 위치라 그런것 같아요.
(82에서는 자꾸 아니라 그러는데.. 제 경험상 월세 놓고 2주 이상 세입자 못구한적 없으니까요.
공실도 단 하루도 된적 없구요.)
 
일단 2011년 5월 2억 2천에 구입,
중개료 및 취득세, 법무사 수수료 등 650만원 들었구요.
보증금 1천 / 월 90에 월세 놓고 있어요.
월세 부동산 수수료는 30만원인데
직거래로 해서 돈 안들어갔을때도 있고
세입자가 3년 가까이 산적도 있고 그래요.
 
보증금 천만원 받은걸 부동산 구입금액과 세금 등의 비용에서 제하면
총 투자금액은 2억 1600만원 정도
 
이 금액을 은행에 넣었을 경우 이자를 계산해서
월세 받은것과 그동안 재산세 및 복비, 보일러 비용 들어간것 제하고 계산해보니..
2011년부터 지금까지 대략 은행에 넣어둔것보다는 1500만원 더 이익이 났어요.
집 매매가도 2000~2500만원 정도 올랐구요.
 
몇년전에는 은행 이율이 4프로대였는데
지금은 2프로대라서 수익은 더 커졌구요.
집값이 앞으로 어떻게 될지 모르지만..
남들 다 꺼리는 오피스텔로 3천~4천정도 이익이 난건데 만족해요.

 집값 오른건 팔아봐야 알겠지만
지금 여기 전세가 2억 1천인데
많이 내릴것 같지는 않아요.

그리고 이제 월세소득도 세금 내잖아요.
유예기간 끝나면 집주인들이 세금 내는만큼 월세 올릴것같아요.

[..]

위치나, 어느정도 잘지어졌는지도 중요한거 같더라구요.
딱 십년전에 일산에 한 오피스텔에 임대로 살았는데..
살아보니 잘지어진거 같고 관리도 잘되고.. 무엇보다 매물구하기가 쉽지않은게 하나 샀으면 싶더라구요.
근데 주변에서 다 말리기도 하고.. 다시 서울로 나와야해서
몇년후 다시 들어오게되면 그때는 사야지 했는데..
다시들어갔을땐 매물도 거의 없고 차일피일 미루다 지금 십년이 흘렀는데.

오피스텔.. 매매가 잘 안오른다던거
딱 두배됐어요. 제가 살때 전세가 구천 매매가 일억천이었는데..
지금 매매 이억사오천인데 그나마도 거의 없고
전세가 일억오천이 넘네요 ㅜㅜ

잘만고른다면..오피스텔도 아파트만큼은 아니어도 꽤 오릅니다.

제가 살려고했던건..
위치는 보통이었고. 방음잘됐고 단열이 잘됐는지 냉난방 잠깐만 돌려도 오래갔었어요.
그리고 초창기 오피스텔이라 전용률이 꽤 높았어요. 70%가 넘었으니 거의 아파트만큼나왔죠

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그 주상복합 아파트명,어느역 근처인지 좀 알려주세요.투자처 찾고 있거든요

[..]

위치 알려드려도 최근 매물이 안나와서 쉽게 매매는 못하실거에요.
저같이 수익형 부동산에 투자하는 분들이 많고
저보다 훨씬 돈 많은 분들도 많다보니 급할거 없고
이거 팔아봤자 이자도 얼마 못받고 트자처도 없다보니 집주인들이 잘 안팔더라구요.

제가 산곳 말고도 서울 역세권 임대 잘되는 주상복합 오피스텔은 쎄고 쎗어요.
제가 82에 자주 이런글, 댓글 달았는데
다들 세금내고 나면 별로다, 집값 안오른다, 수리해줄거 많아 결국 별로다..
이렇게 생각하는 사람들 많아서..

그리고 그렇게 좋으면 너나 자꾸 집사라.. 이런분도 계시고.. ㅋㅋ

제가 처음 산집..
2008년 1억 2800만원에 매입. 지금 전세가 1억 5500이고 매매가 1억 9천~2억

2011년 2억 2천만원 매입, 전세가 2억 1천, 매매가 2억 4~5천

2014년 1억 6천만원 매입, 전세가 1억 6~7천, 매매가 1억 8~2억이에요...

집 살때마다 부동산 폭락설 있었구요.

여기는 불경기에 누가 그런 월세 내고 사냐.. 앞으로 월세 수입도 줄어들거라고 생각하는 분들도 많은데
16평짜리.. 10년도 넘은집, 도배도 새로 안되어 있는데도 월 90씩 내고 사는 사람들 많아요.
왜냐.. 더 좁은 월세 싼데는 싫고
보증금 넉넉히 있어도 전세 매물은 없고.
아니면 보증금이 없거나...

평범한 대기업 직원들.. 월 70~120씩 월세 내고 사는 사람들도 많이 봤구요.

제 생각에는 앞으로 월세 내리지 않아요.
지금 저같이 수익형 부동산 투자하고 돈 급하지 않은 사람들.. 많거든요.

이러면 또 집 안팔리니 불안해서 이런글 올리는거라는 분들 계시는데..^^;;;
82가 영향력 있는 사이트긴 해도
여기 올린 글 하나로 부동산이 좌지우지 되는것도 아니고...
뭐하러 그러나요...

[...]

은행 금리 7%, 4%일때도 집값은 계속 내린다 했어요.
지금 전세 매물 거의 씨가 말르고 반전세나 월세가 대부분인데
이제 월세시대 되면 집 없는 분들이 더 힘들죠...

언론에서 집값 내린다 어쩐다 그러는데..
1년도 안되어 1억 오른곳.. 1천만원 하락했다고 호들갑..

[투자]

투자에 대한 글 감사합니다..
정독할게요

[저도]

감사합니딘

[...]

제가 가지고 있는것중 제일 작은 평수가 실평수 8평이에요.
천/70이구요.
그런데 작년 이거 매입하려고 부동산 돌아다닐때
위치는 정말 좋은데 실평수 5평 복층 도시형 생활주택이 있었는데
보증금 1천/50만원..
집 둘러보니 너무 작아서 구입 안했는데
거기두 세는 잘 나가고 매매가도 1년사이 3천 뛰었어요.

그래도 평수가 너무 작으면 세입자 자주 들락날락 거릴것 같아요.
1억짜리 2채보다 2억짜리 한채가 관리하기는 더 편하긴 하더라구요.
만기될때마다 세놓고 계약서 쓰는것도 여러채 되면
직장인에게는 은근 귀찮아요.

[정보]

주상복합 감사해요~

[바람이]

주상복합 투자~ 저장합니다. ^^

[1억 이상 손해]

저는 트리플 역세권에 5억 5천에 오피스텔 사서
지금 시세는 4억 2천이예요.
만져보지도 못한 돈이 바람처럼 사라진거죠.
몇달 공실이었을 땐 관리비까지 냈고
월세도 은행이자도 안되는 가격이지만
공실이 아닌 것에 그저 감사할 따름이예요.

이게 장기적으로는 좋을거라 말들 하지만
도대체 은행이자만도 안되는 월세를
언제까지 참고 견디어야 할지.
그냥 1억 3천 손해보고 지금이라도 팔아야 할지
정말 머리가 아파요.

[어쨌든]

오피스텔 투자 참고합니다

[오호]

오피스텔 투자, 저도 참고할게요.

[..]

118님 지역이 어디인데요?
제가 사는곳 바로 옆 오피스텔
2호선 5분거리이구요.
3억 4천하다가
최근 1년도 안되어 4억인데요.

[..]

주상복합투자 저장요

[잘못된 투자]

위에 폭망한 제 오피스텔이 어디에 있냐는 질문에 답합니다.
제 웬쑤같은 오피스텔은 용산에 있어요.
뭐 어쩌겠어요. 애초에 제가 잘못 투자한 탓이죠.
여하간에 지금 손실을 떠안고 팔아야할지
무지 고민증이예요. ㅠ ㅠ

[...]

아.. 용산 오피스텔이군요.
제가 용산쪽 원룸에서 오래 자취했어요.
당시 개발붐에 7평짜리 원룸이 2억에 거래되고
오래된 아파트가 7년전 4억이었는데
지금도 4억이더라구요.
그래도 용산은 개발 호재가 있어서
빚낸것 아니라면 괜찮지 싶은데요.
지하철 강남과 연결되면 그때 반짝할것 같아요.

[저]

소형부동산투자 잘읽어볼게요~~~