그 글을 읽어보니 대기업 임대수요로 기존 아파트값이 더 오를수 있을거라 생각했는데, 수요자 입장에서는
집값이 보합인 상태에서는 유지비>임대료 인 상황이 되서 임대하는게 여러모로 편리하게 되서
집값 하락이 될수도 있는거군요.
2015년 1월 8일 일본 비즈니스 저널에 실린 기사라네요.
우리나라도 일본을 많은 면에서 따라가고 있는것 같으니 읽어볼만한 기사인듯해요.
원문은 http://biz-journal.jp/2015/01/post_8513.html 에.. 있어요.
집 근처에 있는 중고 아파트가 얼마에 매물로 나와 있는지를 조사한 수 있을까? 충격적인 데이터를 소개하자.
리크루트가 운영하는 부동산 정보 사이트【스모】에서 수도권에서 500만엔 미만의 중고 아파트 (40 평방 미터 이상)를 검색하면 1개의 도와 3개의 현에서 총 200 건이 넘는 물건이 검색됩니다. 그 내역을 살펴보면 도쿄도 6 건, 치바현 97 건, 가나가와 현 48 건, 사이타마 현 63 건이다.
500만엔 미만의 것이면, 필시 외진 장소 또는 너덜너덜한 방이 틀림 없다고 생각했는데, 의외로 이것이 상당히 보통이다.
최저가는 치바현 남서부에있는 2LDK · 47 평방 미터의 건물에서 180 만엔. 준공 40 년이 넘는 오래된 물건으로, 옛 일본 주택 공단 (현 UR 도시기구)에서 고도 성장기에 개발 한 이른바 공단 아파트이다. 가까운 역에서 도쿄 역까지 쾌속으로 약 60 분 거리. 남향 발코니를 갖춘 5 층 건물의 최상층에 일조 · 조망 모두 양호. 물론 벽지나 화장실도 새로 리모델링 되었다. 그러나 결정적인 단점은 엘리베이터가없는 것이다. 같은 단지 내에서도 매물로 나와있는 물건은 많지만, 3 층 이상은 외면 당하고 팔리지 않어, 점점 가격이 내려 갔다는 것이 사실인 것 같다.
이제 이런 비인기 아파트가 일본에 넘쳐 돌아가고 있다. 여기에서 중요한 것은 부동산 정보 사이트에서 검색 할 수있는 것은 어디 까지나 판매자의 「희망 주택 가격」이며, 「실제 계약 가격」이 아니라는 것이다. 경쟁 물건이 많은 가운데, 하루 빨리 현금화하려는 판매자는 파격 할인에 응하기도한다.
즉, 180 만엔에 매물로 나와있는 물건의 실제 계약 가격은 150만엔까지 떨어질지도 모른다. 실제로 단지 이름으로 검색 해 보니 조금 전에 다른 동 4층에서 같은 크기의 방이 120만엔까지 인하된 것으로 밝혀졌다 (그러나 리폼 필요). 도쿄 시내로 통근 가능한 아파트가 겨우 100만엔 대 전반에서 살 수 있는 시대가 되어 버린 것이다.
지난해 11 월 30 일자 사이트 기사 "신축 단독 주택 가격 붕괴, 수도권에서 1천만 엔 대도 급증. 앞당겨 구입 결정에 주의" 에서도 언급했듯이, 아베노믹스 의 역사적인 금융 완화에 따라 시세가 회복하고 있는 곳은 도심의 일부나 인기 역세권 뿐이다. 조금 외곽에 눈을 돌리면, 여전히 처절한 부동산 가격 하락의 현실을 목격하는 것은, 중고 맨션(우리나라의 아파트)의 세계에서도 마찬가지이다.
모기지 금리가 전례없이 낮은 수준이므로, 더 적은 상환 금액으로 내 집 구입 가능하게 되었다. 1992 년에 18 세 인구의 피크를 기록했던 에코 베이비 붐 세대들(베이비 붐 세대의 자식들)은 20년 이 지나면서 내 집 구입 적령기에 달했다. 투자자들은 자산운용처를 혈안이 되어 찾고 있다. 원래라면 부동산이 급등해도 이상하지 않은 조건을 갖추고 있음에도 불구하고, 과거와 같은 부동산 거품은 일어나지 않았다. 지금 아베노믹스에 의해 일어나고 있는 도심의 부동산 상승은 2007 년 전후의 미니 버블보다 더 규모가 작은 '미니 버블'이라고 부를 정도의 것에 지나지 않는다.
한편, 인구가 도심에서 교외로 유출되는 도넛화 현상이 역전되어, 도심의 변두리에서 부동산 시장이 붕괴하는 "역 도넛화 현상"이 일어나고 있다. 그 원인은 이미 일본에서 주택 공급 과잉을 겪고 있는 데 따른 것이다.
총무성이 5년마다 실시하고 있는 주택 · 토지 조사에 의하면, 13년의 전국 주택 총 6063만호 중 820만 가구가 빈집으로, 빈집 비율은 13.5 %로 사상 최고치를 경신했다. 20%를 넘는 것도 시간 문제라고 되어 있으며, 노무라 종합 연구소의 추산에 따르면 2040 년에는 빈집 비율이 43% 에 이른다고한다.
일본의 총인구는 2008 년부터 감소세로 돌아서, 지난 몇 년간 매년 26만 명의 중소 도시 규모의 인구가 계속 감소하고있다. 2015 년부터는 세대수의 감소도 시작될 것으로 예상되고 있다. 베이비 붐 세대가 본격적으로 노인 요양시설과 고령자용 서비스 주택에 입소 할 무렵에는 거리 빈집 투성이 상태에 빠지는 것은 이제 누구 눈에도 분명 할 것이다. 이러한 상황에도 불구하고 여전히 왕성한 기세로 신축 아파트와 단독 주택이 공급되고 있다.
지금 논의되고 있는 빈집 문제의 초점은, 오래되어 방치된 주택을 "대형 쓰레기"로, 어떻게 행정을 지원하고 효율적으로 처리 할 것인가 하는 것이다. 즉, 일본인이 오랜 '소중한 자산'으로 인식하고 있던 부동산이, 이제 가전 제품이나 가구 등 일반 소비재와 같은 위치가 내려갔다는 것을 의미하고있다.
어떤 고급차도 10년이 지나면 매입 가격은 거의 제로에 가까워지는 것과 같이, 집이 남는 시대의 아파트와 단독 주택도 결국은 자산 가치가 현저히 내려 간다.
4000만엔(4억원)의 아파트가 20 년 만에 반값이 되면, 2000만엔(2억원)의 평가손을 안고 팔아 버리지만, 500 만엔의 아파트는 비록 자산 가치 제로가 되어도 대출상환만 없다면 임대료 분의 거주 가치를 계속 즐길 수있다(?).
그러나 뭐니 뭐니해도 가장 유익한 것은 염가 임대 주택에 사는 것이다. 예를 들어, 아파트는 소유하고 있어도 관리비 · 수선 적립금(참고로, 우리나라에서는 수선적립금이 1~3만원 정도이지만, 일본의 수선적립금은 아파트 관리비보다 같거나 조금 비쌉니다.)에 재산세 등의 비용이 들고 이것이 만만치 않다. 매물해도 정기적인 수선비는 필요하다. 처음에 이야기한 180 만엔 공단 아파트의 경우 관리비 · 수선 적립금만으로 매월 약 2 만엔(20만원. 이 경우 관리비가 10만원이면, 수선비 적립금이 10만원 정도 됩니다.) 걸리는 점을 감안하면 동종의 방을 임대 3 ~ 4 만엔(3~40만원)에서 빌리는 것이 유리한 것은 틀림 없다. 빈 방은 해마다 늘어나고 있으니까, 그것은 실현 가능할 것이다.
계약금 500 만원 내고 또한 매월 10 만엔의 모기지를 35년간 계속 지불히는 생활과 비교해 보라. 아무리 '좋은 집'을 손에 넣어도 가처분 소득이 낮은 빠듯한 생활은 사는 재미도 반감될 것이다. 그만큼의 돈으로 가족 여행이나 하는 것이 더 재미있지 않은가.
300 만엔의 별장을 구입하여 유지하는데 고생하는 것보다 1박에 1 만엔의 여관에 300박하는 편이 유리한 것이 아닐까.
일본인도 이제 "상자물건(아파트) 지상주의 '의 굴레에서 해방되는 시대가 왔다고 생각하지만, 과연 당신은 어떻게 생각할까.
(글 = 양지咲嗣/ 자유 기고가)