이번 뉴스타파 부동산관련 뉴스 유익하네요

[아파트]

 

15분쯤 부터 나와요

 

http://tvpot.daum.net/clip/ClipView.do?clipid=52953810

[.....]

잘봤습니다.

[...]

이미 알고있는 내용 이지만
잘 보았읍니다.

이런 내용이 공중파를 한번 타야할텐데

[격암님글]

몇일지나서 뉴스타파의 부동산편을 보았습니다.
여러가지 이야기가 나왔지만 일본에 사는 저에게는 한가지 사실이 새삼스레 느껴지더군요.
저는 한국의 부동산 시장에 있어서 두가지 잘 알려져 있지 않던 잠재적 폭탄이 있었는데
-물론 그래도 아는 사람은 다 아는 널리 알려진 진실이겠지만-
한가지는 이제 널리 인식이 되었지만 또 한가지는 충분히 인식되지 않았다고 생각합니다.




널리 인식된 한가지란 전세가 사라진다는 것입니다.
시간의 문제고 속도의 문제지만 전세는 이미 줄고 있고 많은 매체가 이미 전세의 종말에 대해 이야기하고 있습니다.
전세의 종말이란 전세금의 증발을 말하고 이는 한국시장에서 천조대의 유가증권이 사라지는 것에 해당하기 때문에 광범위한 영향을 미치지 않을수 없을 것입니다.
전세계에서 유일하게 한국에는 위험부담을 생각하지 않고 돈을 빌려주고 받던 사금융이 있었는데 그게 사라지는 것이지요.
시장에 돈이 귀해질수 밖에 없을 것입니다.




제가 생각하기에 충분히 널리 곱씹어서 그 결과가 인식되지 않은 또하나의 폭탄이란 집이란 감가상각을 가진 물건이라는 것,
그리고 그런 인식의 전환이 가져올 결과입니다.
즉 자동차처럼 새집은 비싸고 너무 낡아서 유지비가 많이들고 돈 많이 들여서 재건축해야 하는 집은 가치가 떨어집니다.
생각해 보면 이것이 상식인데 한국에서는 재건축에 대한 기묘한 기대에 아파트를 무슨 카지노의 프라스틱칩처럼 유가증권화하는 흐름이 있어서 이상한 것이 상식이었습니다.
그것은 동네와 평수가 정해지면 가격은 결정된다는 것이죠.
마치 낡은 만원짜리나 새 만원짜리나 다 만원인 것처럼.




한국 사람들 통상 무슨 동에 몇평은 얼마라고 묻지 않습니까?
거기에는 몇년된 아파트라는 기준이 들어가질 않습니다.
사람들은 이게 상식이고 이게 어디나 통하는 이야기인걸로 생각합니다.
그래서 외국의 사례를 봐도 잘못된 질문을 하게 됩니다.
즉 일본의 어디어디에서는 몇평짜리 아파트가 얼마인데?라고 묻는 겁니다.
일본에서도 동네와 평수면 아파트나 집가격이 나온다고 생각합니다.
그리고 어떤 사람은 비싼 집을 보고 비싸다고 하고 어떤 사람은 싼집을 보고 싸다고 착각하는 경우도 있습니다.




저는 일본에 삽니다.
그리고 제가 사는 아파트에는 끊임없이 신규분양아파트에서 중고 아파트를 판매한다는 전단지가 날아듭니다.
당연히 일본도 비싼 곳은 비싸고 싼곳은 쌉니다만 제가 한국의 현실과 생각해서 느끼는 큰 차이점은 아파트가 연수에 따라서 엄청난 가격차이가 있다는 것입니다.
낡은 아파트라는게 무슨 강남재건축의 상징인 은마처럼 낡은 아파트가 아닙니다.
한국에서는 그정도면 약간 손보고 들어가서 별문제없이 사는 아파트입니다.
그리고 한국에서는 그런 경우 새집과 헌집의 가격 차이가 별로 없지요.
낡아서 귀신나올것 같은 은마도 엄청난 가격이지 않습니까?
일본에서는 헌아파트, 헌집은 새아파트 새집의 몇분의 1의 가격입니다.
집의 감가상각이 엄청납니다.




돌아보면 한국에서는 일부 돈많은 사람들은 계속 새집 갈아타기를 해왔습니다.
즉 몇년마다 새로 지어진 더 좋고 비싼 아파트로 가는 것입니다.
그렇게 하면 계속 새집에 살면서도 돈을 법니다.
새롭게 조성된 더 좋은 동네의 집값은 올라있으니까요.
그런데 일본에서는 새집을 몇년살고 헌집만들어 다시 팔려고 하면 상당한 감각상각비를 비용으로 지출해야 합니다.
헌집이 되어버린 집은 옛날 만큼 가격을 받지 못합니다.
말하자면 새차 사서 헌차만들어 파는 것과 같고 그 사치에 대해 돈을 지불해야 합니다.
한국의 부동산 부자들은 사치를 하면서도 돈을 벌었고 일본에서 그렇게 하려면 상당한 돈을 사치에 대해 지불해야 한다는 차이가 있습니다.




그러니까 한국의 집값을 보는 눈으로 그냥 부동산이 오른다 내린다라고 생각하면 한가지 큰 것을 놓치는 것이 있게 됩니다.
만약 부동산 불패신화가 깨지고 우리나라 부동산 시장이 전세도 없고 낡은 집은 싸지는 세상으로 바뀌어 간다고 해봅시다.
모두가 부동산의 평균값이 어떻게 움직이는가에 주로 신경을 쓰지만 그 전환에서 괴멸적인 피해를 입게 되는 것은 바로 낡은 집에 사는 사람들일 것입니다.
수도권 평균 부동산 가격이 5% 떨어지면 뭐합니까.
내집이 45%떨어지면 내돈 나가는게 중요한거 아닙니까?




부동산 거품이 존재하면 집은 남아돌아도 계속 짓게 됩니다.
결국 집을 짓는가 마는가 하는 것에 대해 시장의 질문은 이것일 것이기 때문입니다.
내가 X억을 줄테니 집을 지어줄수 있는가?
내가 X억을 가지고 있는데 나는 이 돈으로 헌 아파트를 사야 하는가 아니면 새 아파트를 지어야 하는가,
어느 쪽이 경제적으로 이득인가?
헌집의 가격이 과대평가되어 있고 집값 하락폭이 커진다는 것이 분명해 진다면 같은 돈으로 헌집을 사서 들어가느니 새집을 짓거나 사겠지요.
다시 말해 사람들이 헌집의 가치를 재평가하는 과정은 다시 헌집의 가치를 더 떨어뜨리는 되먹임을 가져올 것입니다.
그러면서도 새로 지어지는 아파트의 가격은 평균적으로 말해서 수도권의 몇평대 아파트 가격은 이러저러하다라는 산수를 할때 착시를 만들어 내겠지요.




사람들은 종종 요즘은 집값이 올라갈것 같지는 않고 심지어 떨어질 것같으니 무리해서 집을 사지는 말자라고 합니다.
우리는 이 문장에 헌집을 넣을때 더더욱 그것이 강력한 진실이 되는 것을 느끼게 될것입니다.
헌집은 더 빨리 가격이 떨어질것 같으니 더 사지 말자가 되는 것이죠. 분당아파트가 하염없는 추락을 한다고 합니다.
그리고 그것은 낡은 아파트라서 그렇다고 하지요.
가격이 떨어졌다지만 지금 같은 돈을 주고 새아파트를 어딘가에 살수 있을 것 같으면 집을 산다고 해도 선택을 해야 합니다.
분당의 집을 살것인가 다른 곳의 새아파트를 살것인가.
사람들은 하락세가 멈추기 전에는 분당을 안산다는 겁니다.
가격이 떨어지고 있는 지역의 집을 사기 싫겠죠.
그리고 그것이 분당의 집값을 하염없이 더 떨어뜨릴 것이고요.
일단 이런 매커니즘이 분명해지면 헌집에 대한 평가는 더더욱 광범위하게 알려질것입니다.
그렇다면 전국적으로 헌집과 새집을 구분하는 일이 시작되겠죠.
그것은 부동산의 가격이 동네와 평수로 거의 결정되는 한국의 상식을 깨뜨릴 것입니다.




미래에도 새집을 계속 짓고 그 집은 어느 정도 가격을 받으면서 총량으로 생각했을때 한국 부동산 가격이 이정도 하락한다던가 보합세라던가 하는 것이 있을 수 있습니다.
그러나 헌집의 저주가 시작되면 그러면서도 그 내용을들여다 보았을때 부동산 하락으로 괴멸적 피해를 입는 사람들이 나올 수 있습니다.
그때는 평균부동산 가격따위를 따지던 것이 착시를 줬다는 것이 분명해 질 것입니다.

[별로...]

부동산에는 경제논리, 국민성, 금리, 정책, 환경논리, 정치논리, 시대상황이 복합적으로 작용하는데 옆집 얘기 백 날 해봐야 뭔 소용인지...그럴거면 홍콩이나 뉴욕, 싱가폴 얘기도 하든지.

[이상과 현실]

학군, 지역적 특수성 등을 고려하지 않으면
아무리 장문을 써봐야 출발점부터 오류.

[,,,]

학군, 지역적 특수성 등을 고려하지 않으면
아무리 장문을 써봐야 출발점부터 오류. 2222