저는 2가지 일을 해왔습니다.
하나는 무역업(건축자재,자동차수입)과 건축업입니다.
오늘부터 시간날때마다 신축할때 알아둬야할점등을 써나갈예정입니다.
물론 최고의 목표는 싸게 건축하기입니다.
회원님들의 질문은 최초원글에 남겨주시면 본문내용에 첨가하겠습니다.
내용을 숙지하시면 꼭 신축이 아니더라도 리모델링, 인테리어하실때도 도움이 되리라 생각합니다.
신축 글이 끝나면 인테리어편도 글올리겠습니다. 쪽지많이 오는군요.
★좋은 건축업자란? - 건축주에게 유용한 정보를 제시하고 다소 어려운 부분이 있더라도 해결해주는 건축업자.
★좋은 건축사란? - 저렴한 설계비로 건축주의 의견이 반영된 건축업자의 요청을 해결해주고
편리(시공오차,준공처리 등등 을 봐주는 건축사.
가.건축의 순서
1.땅 선택-살곳을 정하셔야죠...같은 동네라도 평당가격이 100만원 내외로 차이납니다.
파시는분의 사정에 따라 틀리구요...꾸준히 살펴보시고 경매사이트도 잠복근무 하셔보세요.
ㄱ.땅의 종류- 3종주거.2종주거.준주거.상업지역 등이 있습니다만 여기서는 주거지역 위주로 정리합니다.
ㄴ.땅값시세-일반 주거지역 서울 2013년기준 평균 평당1500만원입니다.물론 더 싼땅도 더비싼땅도 있습니다.
2.설계-가족구성.생활스타일.장래계획 등을 고려하셔서 두세명의 건축사에게 계획도면 의뢰하세요.
돈내라하면 거절하시구요..
설계비는 평균 평당35000~5만원선입니다
계획도면이 거의 정하여지면 자신의 상상력으로 주상하는 집의 스케치를 가지고 건축사와 도면을 절리해
나갑니다.
99% 도면정리가 되면 건축사 사이트에서 허가도면을 그려줄 기사를 구합니다.
기사의 하루 일당은 12만원선입니다.
허가도면이 완성되면 도장빵을 구합니다.
건축사 사이트에 휴면 건축사 많습니다. 도면 그려준 기사에게 소개부탁해도 되구요.
도장빵 건축사는 건축허가,착공계.준공검사.감리 등등의 서류에 도장을 빵~ 찍어주는 댓가로
약간의 돈을 받습니다.
이렇게 하면 절반값 이하로 할수있습니다...물론 이런 방법을 비판하시는 사람도있겠지만... 나이든 건축사는
연필로 도면그리던 세대라서 일이없습니다...신세대 건축사는 가격만 높이부릅니다(1년에 주택설계1건만해도
사무실 유지됩니다)
3.시공계획-예산에 맞추어 스스로 건축하시던지 시공업자에게 하청을 주던지 고민하십니요.
스스로 건축하시면 시행착오 많아서 비용낭비 많구요...시공업자 하청주면 날림이 많구요...어쩌나...
ㄱ.공사비-다세대 기준으로 공사비 평당 원가를 공개합니다.
2룸-270만원. 1룸-280만원. 상가 사무실-230만원입니다.
건축업자가 일반적으로 받는 공사비는 평당 360~420만원 입니다.(저는 300~320받습니다 ㅡㅡ;)
ㄴ.자재비-자재는 온라인에서 현금으로 사시면 젤쌉니다. 동네 철물점 건재상 젤비쌉니다.
ㄷ.인건비-숙련공(기공)17만원. 비숙련공 12만원입니다. (지역에따라 1만원차이있슴)
전동 공구등을 기공이 가져오면 5만원 추가입니다.
나.골조공사 방법의 선택
1,골조의 종류
골조에는 크게 2가지로 나누어집니다.
ㄱ.철골조-형강을 골조기둥으로 사용합니다.
ㄴ.철근콘크리트 골조-주로 주택,소형상가에 주로 사용하는방법입니다.
2.골조의 특성
ㄱ.철골조-주택에 적용되는 경우만 말씀드립니다.
H형강,C형강 혹은 사각파이프등을 적절히 이용합니다.
혹시 전주 한옥마을 가보셨나요?
요즘 신축하는 한옥 카페,한옥식당은 통나무 기둥대신 형강으로 기둥,보를 만듭니다.
벽면은 단열재로 채우고 석고보드(무석면)와 합판으로 가공후 흰색페인트등으로 마감합니다.
지붕,처마는 목재로 하구요.목재로 하여도 최소10년은 갑니다.
한옥을 형강으로 하는 이유는 큰 통나무 구하기어렵고 커진 키에 맞추려니 지상고를 최소230cm이상
맞춰야하고 화장실 대형유리창등의 조건이 옛날과는 틀리기때문입니다.
ㄴ.철근콘크리트 골조(이하 철콘)-직사각형으로 규격화된 철재 폼(갱폼)으로 공사하여 공사가 빠르고 쉽습니다.
철콘은 기둥식구조와 벽식구조로 나뉘어집니다.기둥식이 더튼튼합니다.내부공간이 안예뻐서 글치만...
철콘속으로 상하수도관.전기선.통신선등이 들어갑니다.
대부분의 주택은 벽식구조철콘으로 공사합니다.
골조공사의 마무리는 교정작업입니다. 배나온데 까내고 함몰된곳 메꾸고 기울어진곳 바르고...
노출콘크리트는 광도 냅니다.
3.골조공사 싸게하는방법
골조공사는 업자가격이 (자재포함)평당95만원~100만원입니다.
자재는 직접구매하여 지급하시고 인건비만 지급하기로 업자와 계약하시면 좋습니다.
철근과 레미콘의 물량산출은 건축사가 하여줍니다...단 업자에게 지급자재를 모두 소비케하십시요.
(주의할점) 골조의 형틀은 폼입니다. 레미콘 타설후 2일후면 업자는 위층공사 시작하려할것입니다.
인건비 폼임대비를줄이기위해서죠...해체한 폼을 사용하면 폼임대비를 줄일수있으니까...
그러나 너무빨리 해체하면 벽에 배가불러온다거나 균열이생기고 슬라브바닥이 내려앉는 경우가 샐깁니다.
레미콘 타설후 3일후부터 위층공사를 시작하게 하세요...
폼해체는 외부쪽 내부쪽 의 순서로 하시고 바닥을 받히는 서포트는 가급적 오래 놔두십시요.
(주의할점)-골조공사에서 제일 어려운부분이 계단과 지붕입니다(뽀족지붕일때)
이부분은 합판을 가공하여 형틀을 만들어야합니다.
계단은 계단부분과 계단박스가 한몸으로 철근결합이 되어야합니다...그래야 튼튼하죠..
업자들은 계단박스 완성하고 철근구멍내서 계단을 따로 만들려고 할것입니다...쉽게일하려고..
(급질)은박지? 구리박지?- 골조표면에 붙이는 이것들은 단열의 효과는 미미하지만 여름 직사열을 반사시키는
작용을 합니다. 겨울에는 그닥...
골조공사를 완성하면 전체공정의 60%정도가 끝났다고 생각하셔도좋습니다. 골조속에는 전기선 상하수도배관
통신선등이 모두 들어가있기때문입니다.
★레미콘-설계도면에 주택은 강도180짜리가 지정되어있슬겁니다. 반지하는 210짜리를 쓰시면 좋습니다.
지진이 일어나면 지면과 지상부분이 젤먼져 부러지거든요.또 방수에도 유리합니다.
뽀족지붕에는 된것을 써야합니다. 흘러내리기전에 모양을 만들면서 수작업으로 펴줘야하기때문이죠.
다.상수도-스텐관? 구리관?
스텐관은 깨끗합니다만 공사용파이프는 밥그릇에 쓰이는 스텐리스가 아닙니다. 색깔이 진한 저급 스텐리스입니다.
구리는 오래가고 이미지도 좋습니다...그러나..
가정 상수도관에 연결되는 주철관에까지 항상 물이 들어와있습니다...그물이 깨끗하지않으면 가정내 관이
아무리 끼끗한들 무슨소용?
걍 엑셀관으로 공사하세요.
라.하수도 파이프
백색 KS파이프만이 정품입니다.
쥐색,검정색 파이프 절대쓰지마세요...업자들은 싸니까 씁니다만...
마.설비공사를 싸게하려면...
평떼기를 업자에게 주면 평당 23만원(보일러사주고)정도를 줘야합니다만...
건축사에게 자재내역서 해달라해서 자재지급하고 일당으로 숙련공23만원. 보조15만원씩주고 일시키면 됩니다.
한층당2명이 2일정도면 작업됩니다.
설비와 전기는 골조공사의 일정에따라 진도나갑니다. 철근속으로 파이프가 들어가야하기
때문이죠...물론 기초 전에 설비작업(정화조.하수시설등)이 있고 건물골조후 빗물홈통작업등이 있습니다.
바. 전기공사
전기공사의 업자 평떼기 가격은 15만원-16만원입니다.
자재지급조건 일당15만원 하루 2인 혹은 3인1조로 작업합니다.
이금액에 등기구. 비디오폰. 감시카메라 제외입니다.
설계에 반영안되어있어도 골조공사중 전기작업자가 파이프(전기선넣는)설치하고있을때
콘센트위치 스위치위치 비디오폰의 화면(여러곳일경우)위치. 후드위치. 에어콘실외기위치.감시카메라위치 등등
자신이 필요한곳에 설치를 요구하십시요... 전기소모량이 많을경우 15킬로와트정도를 한전에 요청하시고
전기작업자에서 인입시설을 요청하십시요. 한전납부 인입비는 건축주몫입니다.
콘센트 스위치 비디오폰 등등 눈에 보이는 부분은 자신이 디자인좋은것으로 선택하십시요.
가격 별차이 안납니다.
사.단열
단열효과가 좋은것은 외단열방식입니다.
골조콘크리트 밖으로 단열재을 쒸우는 방식이라서 골조부터 단열됩니다(골조도 수축과 팽창을 반복하면 피로해지기
때문입니다) 외단열은 드라이비트(뿜칠마감) 사이딩(목조주택처럼보이는 긴널판지형태..사실은 콘크리트사이딩입니다)
돌로 외장을하는 건물은 골조와 돌사이의 간격 5센치(앙카길이)속에 스치로폴을 넣고 마감하기어렵고. 한다하더라도
골조와 돌사이에 스며든 빗물이 건조가 안되면 더 문제가 생기기때문에 잘안합니다. 대리석 화강석 사이로 빗물
스며듭니다. 건물보시면 돌과 돌사이에 진하게보이는 부분 보셨죠?
내단열은 골조속(건물내부)에 스치로폴 석고(무석면석고보드)합판을 겹치고 마감합니다.
요즘은 밀도가 조밀한 핑크색많이씁니다. 단열재는 기초밑, 베란다속,발코니속,지붕속에도 충실하게 넣습니다.
아-지붕
지붕은 뽀쪽지붕(단독주택,전원주택)은 한판목재 형틀위에 철근결속후,단열재를 넣고 레미콘(진한것)을 부어
위에서 아래로 두드리고 쓸어내리면서 모양을 만듭니다.묽은 레미콘은 흘리내리기때문에 안씁니다.
레미콘이 굳고나면 하늘창 개구부, 처마,통풍구 등의 틀구조물을 제거하고 제물방수(시멘트에 방수액을 섞어씀)후
세로로 각목(5mmX5mm)을 못질하여 고정시킨후 합판을 깔고 못질로 고정후 방수시트,슁글(혹은 기와)을 순서대로
시공합니다.
★주의할점_ 개구부 등이 지붕선보다 돌출되어야 빗물이 안들어갑니다)
★처마부분의 철근은 Ｓ모양을 길게 늘어트리고 끝부분을 오므린(비슷한모양의 특수문자를 발견못함)현태로 가공하여
위부분은 135도 각도(처마의 각도에 맞게)로 꺽어서 슬라브에 고정시켜야 합니다. 슬라브 바닥이 처마의 내려간선의
콘크리트 무게를 지탱하게끔(설명이 어렵군요)해줘야 합니다.
평슬리브 지붕은 쉽습니다.
물매를 잡아 빗물이 빠지도록합니다.
물론 그속에는 단열스치로폴 넣고 열반사 은박지(금박지)넣고 제물방수합니다.
방수시트와 바닥방수액이 난간위(꺽어서)까지 올라오게 시공합니다.
(질문답변)
1.공사가 늦어지는경우-이런경우 대부분 공사업자가 공사비를 다른현장에 돌려쓰다가 문제가 생긴경우입니다.
설계변경.추가공사 이런경우도있지만...
2.다세대주택 다가구주택 구별은?-다세대는 준공후 각각 분양자에게 등기이전하는방식. 다가구는 집주인1사람이며
그외 거주자는 세입자들입니다.
여기서 주의할점-옆집 대지경계선에서 다세대는 100센치, 다가구는50센치를 우리쪽 건물끝선이
떨어져야합니다. 즉 40평 이하의 작은땅에서는 다세대로하시면 많이 불리합니다.
건물 바닥면적의 차이가 많이납니다.
3.재개발 재건축의 다른점-기존 도시에 새건축물을 짓는것은 재건축. 기반시설이없는 야산 들판에 짓는것은
재개발입니다.
(예고- 샤시공사.외장공사(익스테리어).내장인테리어공사.조경공사 단열.방수 냉방 등등)
항의하시는 쪽지도 오는군요..온라인상에 공표하기 난처한 질문은 쪽지로 해주시면 답변드립니다..
번호주시면 문자로도 가능합니다.
...오늘은 여기까지...
제글 다른것도 봐주세요^^
http://www.82cook.com/entiz/read.php?bn=15&num=1578574 수입차선택법
http://www.82cook.com/entiz/read.php?bn=15&num=1578039 DSLR 카메라선택법