무지한 상태로 재건축에 뛰어든지 어느새 10년이 지나, 시간을 되돌아 보다가 경험자로서 느낀 소감을 예전 저처럼 관심은 있지만 막연한 분들과 공유해보려고 두서없이 적어 봅니다.
개인의 경험이어서 주관적 내용이지만 재건축에 대해 관심만 있고 막연한 분들에게 약간의 도움이 되기를 바랍니다.
1. 수익
저는 강남권의 모 재건축 아파트를 2003년 상반기 매입하여 현재는 재건축후 30평대에 입주해 살고 있습니다.
당시는 제가 매입한 아파트보다 위치가 못한 일반 고층 새아파트 가격이 꽤 높아져 있어서 무리없이 재건축만 된다면 어렵지 않게 시세차익을 볼수 있는것을 초보자도 판단할수 있었습니다. 제가 뛰어든 이유입니다.
결론적으로 5층짜리 낡은 아파트를 매입후 꼭 10년이 된 지금 순수 투자비 대비하여 대략 2억정도 올랐습니다. (은행예치시 이자등.. 투자비의 기회손실을 고려시 얼마나 이익인지 모르겠네요.)
제가 재건축 아파트를 산 타이밍이 바닥은 아니지만 그래도 무릎 정도는 되기에 타이밍은 괜찮았던것 같습니다.
당시 주택경기 활황 시기여서 매입한후 3년정도 지나 4억정도 올라 정말 잘한 선택이었다고 흐뭇해 했습니다. 그싯점이 가장 폭등했던 2006년 이었으니....
재건축하면서 기다리는동안 몇번은 집값이 춤을 출것이기에 오른다고 좋아할것도 떨어진다고 너무 걱정하는것 별 큰 의미 없다는것을 경험했습니다.
10여년이 지난 현재에서 돌아보니 재건축하는동안 돈이 묶여 가족이 넉넉치 못하게 살았고.. 기회손실등.. 아파트 가격이 불황으로 많이 떨어진 현 상황을 고려하더라도 좀 심란합니다.
금전적인것 외에 그동안 겪었던 스트레스도 많았습니다.
2. 재건축하면서 발생되는 이슈들..
재건축은 해당 아파트 단지의 주민들이 현재 자신들의 아파트를 허물고 새아파트를 짓는것 입니다.
이렇다 보니 가구수가 많은 아파트 단지들은 자연스럽게 의견이 나뉘고 그런 이유들로 대립이 생기며, 극단적으로는 많은 소송에 휘말리는것 같습니다.
10여명만 모여도 의견이 나뉘는것이 어쩌면 자연스러운데 수천가구의 생각이 다른 주민들 속에서는 의견이 많이 나뉘고 반대 또반대... 계속되는 싸움이 있곤 합니다.
우리단지에서 겪었던 일들중 경험한 일을 생각나는대로 적어보면...
- 조합이 결성된 후부터 "지킴이" (우리 재산을 우리가 지킨다는 명목하에 조직된 주민단체)들과 조합간에 재건축 추진활동에 의한 충돌에 의한 소송... 맞소송... 서로 총회를 수차례씩 개최하여 더더욱 골이 깊어짐. 설계부터 동배치등.. 보통 지킴이안이 더 가치있는 아파트를 만들수 있지만 조합에서는 여러가지 이유로 반대하는데.. 단가가 싼 아파트로 유도하는 듯한 인상을 받았었습니다. 제 개인적 생각에.. 조직력이 약한 지킴이가 여러모로 역부족이어서 안타까웠지만...
- 조합장과 낙선자들간 비방과 소송..
- 상가, 혹은 일부 가구와 조합간의 소송으로 인한 지연 (상가 조합원들의 또다른 이해가 겹쳐 골치가 아픈경우가 많은것 같습니다.)
- 특정 가구 혹은 상가의 알박기.. (재건축은 단지내 가구들 뿐 아니라 상가들과도 협의가 되어야 진행이 될수 있기에 변수가 많습니다. 교회와 토지보상 문제로 소송을 길게 했습니다.)
- 재건축을 통한 제대로된 새집 건축에는 관심없이 오로지 투자처로서 집을 사놓은 무관심한 조합원들이 많을때는 건설사와 결탁한 사기 조합과 조합장이 이런 무관심을 악용해 사기를 칩니다. (투자용으로 아파트 구입한 분들이 단지마다 꽤 많습니다. 사실 이분들이 빨리 재건축되도록 무작정 도장찍어 줄수 있기에 재건축의 성공여부를 결정하는 key입니다.)
- 일단 이주를 하게 되면 조합원들은 뿔뿔이 흩어져 살기에 한데 뭉쳐서 주민의 의견을 모으기가 불가능합니다. 이점을 잘아는 조합과 건설사들이 사설 직원들을 고용해서 설계 변경 혹은 옵션 변경 (원래 보장했던 옵션보다 저가의 저질품으로 바꾸는등.. 자신들 이익을 채움) 하려고 이주한 조합원들 집으로 가가호호 찾아가 설계변경 도장을 받아서 무관심속에 아파트가 저질로 전락함
- 조합원들의 연락처를 아는 유일한 곳이 조합 이기에 조합만이 칼자루를 쥐고 있고 일반 조합원들은 다른 조합원들의 정보가 없어서 단체의견을 모을수 없어 속수무책 당하는 것 입니다.
- 정부의 정책에 따라 부동산 법률과 환경이 계속 바뀌고 그러다 보니 재건축을 악조건에서 라도 진행 하자는 사람들과 기다리자는 사람들로 나뉘어 분쟁합니다.
이런 일들은 대부분 실제 경험한 일들 입니다만 다른 재건축 단지들도 큰 차이는 없을것 이라 확신합니다.
진행 상황에 관심이 있는 조합원들은 이런 많은 이슈들로 스트레스가 크고 재건축 진행중 보통 조합장이 부정축재하여 감옥에 가고 새로 조합장 뽑아 다시 진행하는것이 많습니다.
(때로는 새로뽑은 조합장도 감옥에 가는것을 봤습니다. 반대로 조합장이 의지가 있고 청렴하면 제대로된 재건축을 할수 있습니다.)
3. 소요시간 및 주의점
아파트 전세대가 이주시작하여 이주후에 건물을 허물고 다시 건축한다음 새로 입주를 할때까지 우리 아파트만 봐도 5년 이상 소요되었습니다. (단지가 수천가구였습니다.)
이주를 지금 당장 시작해도 입주까지는 5년이 넘는겁니다. 현재 재건축 추진중인 대형 아파트들... 아직 조합설립도 안됐거나 관리처분 인가가 되지 않은 경우가 대부분 인데, 관리처분 총회를 하려면 위와 같은 많은 문제들 뿐 아니라 재건축시 어떻게 아파트 평형을 구성하고 가구당 추가부담금은 얼마가 될지등... 민감한 문제들이 해결되어야 가능 합니다. 따라서 관리처분 총회 하는데도 수년이 필요하고, 관리처분이 끝나면 이주를 합니다. (단지특성에 따라 차이가 있을수 있습니다.)
노대통령시절 "재건축 초과이익 환수제" 라는 법이 갑자기 생겨서 우리 아파트는 이법을 피하려고 주민들이 조합이 원하는대로 도장을 막 찍어주고 관리처분까지의 시간을 최소화해서 피했지만 이 법이 생기지 않았다면 소송과 대립속에 최소 2년은 더 걸렸을거라 확신합니다.
재건축은 기간이 길어지면 추가 부담금도 많이 늘어납니다. 하지만 반대로 너무 서두르면 주민이 원하는 제대로 지어진 집이아닌, 조합/건설사가 원하는 낮은단가의 재건축이 되기 십상입니다.
최근 정부에서 한시적인 "재건축 초과이익 환수 면제기간" 을 새로 적용해서 2014년까지 관리처분을 마치려고 서두르는 재건축 단지들이 많은것으로 압니다.
많이 서두르면 초과이익 환수는 피할지 모르지만 시간에 몰리기 때문에 제대로 감시하지 않는한, 조합/건설사에서 원하는대로 도장 막 찍어줘야하고 그러면 예상보다 훨씬못한 저질 아파트가 될 확률이 높습니다. 실제 경험한 사실입니다. 지금생각에는 차라리 초과이익을 환수 되더라도 조합을 철저히 감시해 제대로 아파트를 지었다면 지금보다 가치가 더 올라가 이익이었을것 같습니다.
관리처분이 되었다 하더라도 이주부터 건축까지 5년.... 그렇다면 관리처분 안된 수천가구의 대형 재건축 아파트는 지금부터 대략 8년은 잡아야 새집 입주를 한다고 봐야 합니다.
8년이상 얼마를 투자 하느냐에 따라 수익이 달라지겠지만 강남 3구의 재건축 아파트들은 보통 5억 이상은 내돈을 투자해 묶여 둬야 할것 입니다.
5억~6억 묶여두고 대략 8년쯤후에 과연 아파트 가격이 얼마나 될지를 잘 추측해 봐야 합니다.
향후 주택시장이 예전과 같은 활황이 온다면 투자 가치가 있지만 그런확신은 누구도 할수 없기에 냉정하게 자신이 판단할 필요가 있습니다.
4. 정리
재건축은 문제없이 잘만 진행되면 더큰 이익을 주는것은 사실이기에, 국내외 경제환경과 향후 아파트 가격이 오를지 등을 잘 고민한후 결정해야 합니다. 제가 아파트 살때는 예상이 가능했는데 현재는 시장환경이 너무 달라 한치앞을 예측할수 없는것이 현재 상황인것 같습니다.
깊은 생각없이 재건축을 경험한 개인의 두서없는 약간은 부정적인 사견이 있는 경험담 입니다만 느낀점을 그냥 적었습니다. 단지가 크고 언론에 자주등장하는 곳 일수록 재건축 후에 랜드마크가 될수있는 반면 그 과정에서 이슈도 많아 더 많은 인내심이 필요할겁니다.
재건축관련 사건 기사들을 시간될때 인터넷으로 한번 찾아 보면 위의 내용들과 많이 다르지 않음을 확인할수 있을 것 입니다.
그리고 만약 재건축 아파트를 사려 한다면 부동산말만 믿고 결정하지 마시고 단지에 찾아가 실제 살고있는 거주자 들에게 아파트의 소송등.. 문제가 얼마나 있는지 꼭 확인하시길..
ps : 국민들을 대표해 행정부를 감시하고 견제하라고 선출한 국회의원들.. 이들중 본연의 임무인 국민들의 이익을 위해 노력하는 사람은 적고 많은수가 자신들 이익에 몰두하듯이.. 단지 주민들을 대표해 뽑아놓은 조합장과 조합의 상당수가 건설사들과 결탁해 주민의 이익보다는 자신들의 이익을 쫓다가 엉망이 되는곳이 많습니다. (아닌곳도 있습니다.)
재건축만 전문으로 하는 베테랑들로 구성된 건설사들 그리고 이에 결탁한 조합과 이분야에 생소한 주민들이 싸우면 어떻게 될까요?
내 호주머니에서 만원짜리 지폐 몇장 누가 훔쳐가면 엄청 아깝고 분해하지만, 재건축에서 비리로 수천만원 추가부담금 더내는 것은 당장 눈에 보이지 않아 의외로 둔감하고 관대한 분들이 꽤 많습니다. 넌센스 지만 실제 경험입니다. 시스템적으로 조합에서 부정못하도록 할수 있는 방안이 있다면 좋은것 같습니다.
주민들 스스로 적극 감시하지 않으면 별이득도 없는 힘든 재건축이 된다는 사실을 잘알고 진행해야 성공한 재건축이 될겁니다.