은마아파트, 지금 사면 어떨까요?

[...]

요즘 시세가 많이 떨어졌더군요.

심리적 마지 노선도 무너지고

31평 기준으로 7억대 초반이면 사는 것 같은데, 전세 3억 끼면 4억 얼마면 구입 가능하거든요.

 

여유자금은 그 정도 되는데, 전세끼고 사서 투자하는 것은 어떨까요.

실거주용 아니고 순수 투자 목적이에요.

말도 많고 탈도 많지만, 지나다보면 정말 재건축 안하고는 않된다 싶게 낡어보이고,

위치는 정말 좋아서 재건축이 되면 들어가 살 생각도 있구요.

 

어떻게 보시나요?

[...]

언제 재건축이 될지 몰라서 그렇지 입지나 그러거 보면 재건축만 된다면 수익성 엄청날 단지 일겁니다.
31평이면 건축후 34평 예상되는데 재건축후 적어도 15억은 갈 곳입니다.역삼동 나홀로 새아파트가 이불경기에도 34평이 11억가던데 은마같은 최고입지에 대단지 아파트라면 34평 15억가죠.
7억대초반 투자에 분담금 3억든다해도 상당히 남는 장사일겁니다.

[그정도 아닐걸요]

급매라해도 계약하려하면 팔억은 줘야할거에요

가격이 왜 떨어질까 생각해 보세요.

[델리만쥬]

바람잡이가 아니라 진짜로 은마 아파트 구매 의사가 있으신가요?
부동산 대세 하락기에 강남이라고 비껴가고, 은마라고 돌아가지 않습니다.

[츄파춥스]

후회하실거다...에 한 표.

저 아는 사람..재건축 기대걸고
녹물 질질...잦은 정전...감수하고 사는데
그게 벌써 5년째입니다.
앞으로도 재건축 기미는 안 보일거라며 후회막심 중....

[61.74님]

31평이 지금 6억9천 매물도 나와있는데 누가 8억씩 주면서 사나요..
7억초반에도 매물이 쌓여있는데..

[...]

은마 적어도 손해볼 단지는 아니죠.올해 8월에 완공된 역삼동 sk뷰 34평이 11억하던데..
그 나홀로 240가구 대도로 옆에 붙은 환경 안좋은 듣보잡 단지가 새아파트라 그정도 가격 가던데
위치 환경좋고 대단지 재건축되 은마라면 상상이 불가죠.34평 적어도 15억 갈겁니다.

[...]

관심이 있어서 꾸준히 보고 있는데, 8억 초반에 진지하게 구입을 고려해 본 적 있거든요.
그런데 1년 남짓에 또 몇 천 만원 떨어졌네요.

물론 좋은 동 좋은 층을 고르면 7억 중반인데, 8억까지는 확실히 안가요. 급매는 동과 층이 안좋은 거고...그런건 사도 전세가 나가기 힘드니 피하려고 해요.

대세 하락이라고는 해도, 부동산은 위치라서 7억 남짓이라면 더 떨어지기는 힘든 듯 한데...제가 잘못생각하는걸까요.

1. 고층으로 재건축승인 났다고 아는데, 건설회사에서 건축비 현금으로 뽑아가지 않으면 계약 안 하려고 해요. 예전에는 조합원 분량만 주고 나머지 일반분양을 건설회사가 분양해서 건축비 가져갔는데, 요즘은 조합원들이 건축비 내주고, 일반분양 잘 해서 건축비 부담한 거 나눠가지라고 한다네요. 성남이 그래서 재건축 건설사 모집했다가 한 곳도 안 들어와서 나가리됐어요.

2. 평당 얼마 보상해주고, 평당 얼마로 단가 칠지 아무것도 안 나와 있어요. 아파트 31평이면 34평으로 간다고 위에 어떤 분이 그러셨는데 그렇게 계산하는 거 아닙니다. 조합원에게 해당되는 '땅 평수'에 따라 달라요. 만약 은마 조합원 1인당 아파트 지을 땅이 10평씩 해당된다, 근데 땅 1평당 5천만원이다 하면 새 아파트 가격에서 5억 빼고 나머지 부담해야 하는 거에요. 만약 건설사가 새 아파트를 15억으로 잡는다면 10억을 내야 새 아파트에 들어가는 겁니다. 1:1 맞교환이 아니에요.

[...]

이렇게 크게 떨어졌을때 사야 큰 돈 법니다.imf때도 부자들은 가격 추락했을때 대거 매물 매입해서 imf후에 떼돈 벌었죠.

[...]

1:1재건축일경우 그정도고요.옆에 청실이 31평 34평 가는데 분담금 2억이더군요.근데 은마는 청실보다 지분이 약간 더 작아 31평이 34평 가는데 넉넉잡고 3억잡은겁니다.

[...]

거기 사시는 분들께는 죄송한 말씀이지만, 정말 지나면서 보면 위험하다싶게 낡았어요.
저건 워낙 말도 많은 단지라 재건축은 정말 어렵겠지만, 이러다가 사고나겠다 싶었거든요.
그래도 위치가 좋아 멀쩡한 내 집 놔두고 거기에 전세사시는 분도 많거든요.

장기적으로 재건축될 때 까지는 세를 주고, 재건축되면 들어가 살고 싶어요.
빚내서 사는 것 아니고 여유자금이 있어서 고민하고 있어요.

[옹]

여유가 있으시다면야 지금 사시면 좋죠. 취득세 면제는 올해 말까지였던 것 같지만, 더 떨어질 가능성이야 항상 있어도, 중기적으로는 오를 수 밖에 없는 물건이니까요;;;;;

저라면 하나 할 듯^^;

[거기 ㅇ]

거기 아직도 재건축 안했어요?
80년쯤에 거기 살았는데,,,
30년이 넘었는데도 아직 그대로 있어요???

즉, '현재 아파트 평수'를 가지고 계산하지 마시고, 현재 조합원들 1가구 당 돌아가는 '대지 면적'이 얼마나 되고, 그 대지 면적을 평당 얼마를 쳐 주는지를 먼저 알아보셔야 해요.(아파트 평수에 따라 새 아파트 평수 분양되는 거 아니에요. 그거 안 된다고 법원 판결 나왔어요)

대지 지분이 10평인데 1평에 5천만원씩 시공사가 쳐준다고 하면 현재 손에 쥔 건 5억이 되는 거죠.
만약 원글님이 전세 3억 끼고 4억 보태서 7억에 그 아파트를 샀다고 치죠.

1. 전세 3억 빼주고 이주비 줘야 함
2. 폐기물 처리비

이 두 가지가 기본으로 내야 할 돈이구요.

건설사가 일반분양 책임을 지지 않으면 미분양 분담금 폭탄 맞을 수도 있어요.

거기다가 만약 시공사가 30평 새 아파트를 10억에 분양한다고 하면
대지지분 5억 빼고 5억이 추가로 있어야 새 아파트에 들어가시는 거에요.

그렇다면 총 들어가야 하는 돈은
7억 + 폐기물처리비 + 미분양 분담금 + 세입자 이주비 + 분양분담금 10억 - 대지지분 5억
총 12억 + 알파가 되는 겁니다.
게다가 세금도 있죠?
7억을 묻어두면 일반 우체국 저리 2%만 쳐도 1년에 1400만원인데
일단 헐고 다시 짓는 게 빨리빨리 진행되어 5년에 끝난다고 해도 7천만원의 이자 손실이 발생합니다.

대략 은마 재건축을 싸게 잡아도 13억? 14억 정도는 투자해야 되는 결론입니다. 과연 이익일까요?

근데 그 건들거리는 아파트에 누가 3억씩 전세를 들어갈까 싶네요.

[...]

은마가 재건축 하는데 분담금 5억들도 들거라는건 너무 심하 소리네요.옆에 청실 재건축 하는데 겨우 분담금 2억이거든요.

[...]

은마나 청실이나 차이가 거의 없는 단지들인데 분담금차이가 그리 크게 날리가요.

[...]

ㅎㅎㅎ 윗님, 은마아파트가 대치동에서는 최고의 입지입니다.
그래서 그 낡은 아파트에도 전세가 3억은 되요. (물론 내부는 고친 집이 대다수입니다)
아이들 교육때문에 참고 사시는 분 많은데, 살다보면 적응되고 위치가 좋아서 정붙이고 사시는 분 많습니다.

[..]

7억대 중반에 잠시 살까 생각한적 있었는데
전세가가 3억나오나요? 제가 알아볼때는 전세값 떨어졌다고,
2억5천정도 예상했었는데요.

은마가 입지는 좋습니다. 그런데 주로 학군수요가 컸는데
예전에 비해 많이 떨어지니까 전세가도 집값도 더 떨어지는것같고,

가운데 도로문제는 해결이 됐는지 모르겠습니다.
7억 초반까지 떨어졌으면, 생각 잘해보세요.

전문가예상을 보니까 내년에 더 떨어진다고 하더군요.
제가 자료를 다보지 못했는데 강남도 40%이상 떨어진곳도 있더군요.
그 자료가 올해도 맞았는데 내년에도 맞을지는 모르겠구요.

여유자금으로 생각하시면 잘 살펴보고 판단하세요.

[...]

옆에 청실 예를보면 31평이 34평가는데 많이 들어야 3억입니다.7억대에 사서 금융비용,세금포함하면 8억정도 드는거고...분담금 3억잡으면 11억들이는거죠.근데 은마라면 재건축후 34평 가격이 15억은 갈겁니다.

[...]

예전부터 청실보다는 은마였어요.
좋은 위치에 생김새도 반듯하니...한보 김태수 회장이 풍수가 좋다고 상가에 사무실 두고 살았던...ㅋㅋ
눈독을 잔뜩 예전부터 들이고는 있었는데, 어쩔까 망설이고 있네요. 1년사이에 3-4천 떨어진 거 보면 내년에도 그럴 가능성이 있을 거 같기도 하고, 그 입지에 7억 아래로는 무리일 것 같기도 하구요.

[7억으로]

땡이 아니구요.재건축 후에 분양받을 집의 평형에 따라 그 차액을 내야 합니다.
근처 지금 그집을 현찰로 산다 해도 분양받을 집이 12억으로 가격 책정하면 준공될때 까지 몇년동안 (2-3년) 분할로 5억의 차액을 내셔야 하는거예요. 그럼 2-3년 간의 5억에 대한 금융비용은 손실이죠.
준공후에 그 이자를 넘기는 금액을 받아 팔거나 집값이 오르거나 해야하는데
아무리 은마라고 해도 30평대 초반을 12억 이상 받을 수 있을까요.
지금 그 근처 아파트 가격을 보시면 답이 나올거예요.
그래서 지금 은마나 개포 같이 분양후의 가격만큼 올라버린 대단지들이 재건축을 못하는 이유죠.
집소유주들이 몇년간의 금융비용을 감당할 수 없어 안되는 겁니다.
전에는 단지를 보증으로 무이자로 단체 융자해주던 은행들이 지금은 안 해주거든요/
전부 시공사와 조합의 돈으로 짓고 나서 남는 물량을 성공적으로 분양을 해야 이익이 나는 구조인데 이미 그런 재건축하고 새롭게 올라간 대단지 아파트들의 가격이 내려가고 있고, 너무 비싸 사람들이 사지는 않고 전세를 선호하죠/
은마는 실 소유주들 중에 현찰이 부족한 사람들이 많기 때문에 쉽게 재건축 하기 어려울거예요.

[저라면]

사겠어요 그아파트 재건축 꼭 할겁니다. 미분양 많다하더라도 입지가 좋은곳이고 앞으로 자재값이며 올라서 분양가도 오를수밖에 없구요
저라면 삽니다.
하지만 저라면.. 발전성이 있는 땅을 살것 같네요

[그래서]

실조유자들 중에 재건축은 찬성하되 자기는 미리 자기 지분에 대한 돈을 조합이나 시공사에서 현찰로 주고 자기 지분을 사기를 원하는 사람들이 많죠. 즉 재건축 도장은 찍겠으나 나는 나중에 분양 안받겠다 그대신 내 지분에 대한 금액을 현금으로 청산해달라....각 가구당 몇 억이되는 돈이죠.
그건 다른 조합원들에게 부담이 되기때문에 지금 재건축이 저리 진전이 안되는 거예요.

[...]

많이 배우네요. 구입 이후에 대한 내용에 대한 것들을요.
청실은 소유주들이 부자라서 1대1도 확 결정해서 부수고 새로 세우는데, 은마는 소유주들이 많기도 하고 돈이 없다는 이야기도 들었거든요. 일리있는 말씀이세요.
솔직히 저는 재건축하면 융자받아 충당할 생각이었는데, 요즘은 금융권에서 융자 안해준다니 좀 허걱이네요. 그 이후에 들 2-3억은 없거든요.

[저기]

저도 고민중인데 묻어서 물어봐요.
반포에 한신아파트는 어때요?
거기 이번에 300프로 난데 있다고 하든데요.
저도 은마 보다가 잊고 있었는데 지인이 입지가 좋다고 하길래 한번 알아볼까 하고요.
저희는 세주다가 들아갈 곳을 찾고 있어서 은마는 심란하더라구요.

[...]

은마주변엔 최근에 지어진 대단지 새아파트가 없어 가격을 비교할수 있는데가 없죠.2015년 5월에 청실이 완공되면 은마의 시세를 점쳐볼수 있을겁니다.역삼의 예를보니 아마 34평 15억찍을거로 예상합니다

[지나가다]

저 과천사는데요..이번에 기사 보니까 과천이 우리나라에서 아파트값이 두번째로 비싸다고 하더라구요..제가 8년전에 1억 8천에 샀던 집이 지금은 7억 가는데요. 근데 왜 그렇게 서울 한복판 공기 안좋고 항상 자동차로 꽉 찬 도로..어디한번 이동하려면 주차하는데만 30분인 그런데 살려고 하시나요? 과천으로 오세요. 공기도 깨끗하고 서울하고 가깝고 학군도 좋습니다. 과천외고. 아직도 과천을 잘 모르시는 분들이 많은데 과천은 앞으로 계속 집값이 올라갈거라고 생각해요..

미국같은 경우도 보면 다운타운이 나중엔 아무도 안사는 그런 빈민촌이 되잖아요..

20년후 강남 어떨거 같나요?

공기 안좋아 도로 안좋아 다 비좁고 답답해...

결국엔 공기좋고 도로 넓은 곳으로들 이사갈거에요.

집집마다 차 있죠..좌석버스 너무 잘되어 있죠..
서울에서 서울로 출퇴근 해도 차가 막혀 10분이면 갈 거리를 40분걸리죠.
차라리 좀 멀리 떨어져 공기좋은데 살아도 좌석버스 타면 40-50분이면 도착합니다.

제 개인적은 생각은요.
앞으로 서울이 집값이 더이상 오를 이유가 없다는거죠..
미국이 그랬듯이.

20년후를 보세요.

[...]

많이 배우네요..
부동산 많이 배워야겠어요..

[...]

지나가다님, 과천을 사랑하시는 맘 잘 압니다.
제가 중학교때부터 결혼 전까지 과천에서 살았어요.
그러나 강남 귀퉁이에 살게 되었는데...왜 강남 강남하는지 알겠던걸요.
다 개인의 취향이 다르니 어디가 좋다...이런 논의는 무의미하구요, 전 강남이 좋아요.

[...]

그냥 감으로 느껴서 사세요.

솔직히 휘향찬란한 경제학 논리로 무장해서 결론낸다한들 현실하고 전혀 틀린경우가 압도적이에요.

분석해서 부동산 돈벌면 부동산학과 교수들이 왜 그거하고있겠어요.

[저도]

은마아파트 재건축에 대해 많이 배우게 되네요^^

[..]

이제는 길게보고 투자하는 시대는 지났어요. 그건 호황기 때 투자법이고
부동산은 무조건 실수요, 확실한 것만 하세요.
은마도 좀 더 지켜보시면서 재건축 확정되고 지어진 후에 사셔도 돼요.
(사놓고 최악의 경우 들어가서 살 수 있는 곳이어야하는데 은마 들어가서 사시기는 많이 힘들거에요...)
같은 단지에서도 조망에 따라 1억은 차이나잖아요. 이젠 막연한 투자의 시대는 아니라고 봐요...

[이어서]

청실은 이미 집값이 한창 거품일때 은행들이 pf 융자를 건설사들이나 조합에 100% 무이자로 해줄때라 집주인들도 집값 상승세를 보고 거의다 자기가 분양받아 들어가니 부담금도 적었고 , 주인중에 지분을 현찰 정산한 사람도 적었죠.
하지만 지금 은마나 한신 개포 어디도 작은 평수, 임대 넣어야 하는데 그럼 수익성이 떨어지고
전체 단지 분양가를 낮추는데 한 몫을 하기 때문에 지금 계산기 두드리면 수익성이 없는거예요.
그 집을 가지고 있는 실소유자들은 분양가를 높게 책정한 후에 자기 지분을 현찰 정산해야 이익이니 ( 어차피 자기는 계속 살거나 집을 가지고 있을 생각이 없으면) 무조건 비싼 분양가를 고집할거고
그건 집을 계속 가지고 있는 다른 소유주들이나 남는 물량을 분양으로 이익을 봐야 하는 시공사에게 부담니 되니 계속 재건축 설계 내용으로 서울시랑, 조합이랑, 시공사랑 싸우는 겁니다....정말 투자하고 싶으면 퇴거시작한다음에 해도 안 늦어요. 여전히 몇 억의 부담금을 내야 하는 사람만 그 집을 분양받을 수 있으니...
2008년 준공한 대치동 아이파크 47평형이 지금 최저가 시세가 15억 대예요.
2009년 준공한 삼성동 힐스테이트 33평 지금 9억초반에 매매 나왔구요.

근데 은마가 30평대 15억이라는 계산이 도대체 어떻게 나오는지....이해가 안가네요. @@
그럼 나라 망해요.

[철강]

82엔 똑똑한분 진짜많은듯해요 음

[...]

윗님, 아무리 그래도 다 지어진 도곡 렉슬, 그 가격 주고는 못사겠더이다. 그 돈도 없긴 하지만요..ㅋㅋㅋ
전 제가 초등학교때 도곡 렉슬 전신인 주공아파트에 산 적 있어서요, 추억이 있어요.

입지로 보면 그래도 은마입니다.

흠...조금만 더 지켜보려고 해요. 이렇게 우유부단하다가 기회를 놓치면 땅을 치겠지요...

[ㅇㅇ]

저두 관심. 근데 아직도 비싸네요.

[궁금]

저두 은마가 왜저리 떨어지나 궁금했는데
추가분담금이 ㅎㄷㄷㄷ 하군요
하지만 재건축은 되겠구 분양도 당근 되겠죠
입지가 어떤데인데요

그럼 암튼 13억 이상 들어간다?
새아파트되면 전세가는 8ㅡ9억 될라나요?

과천 좋은건 저도 아는데
옆에 보금자리 생기면 쩝..,.

[꾸룽]

진짜 추가 분담금 써준 님 댓글 보니 ㅎㄷㄷㄷ 하네요.

[이어서]

은마 주변에는 2-30년된 아파트들이 많은데 이쪽이 재건축을 안하는 이유는 집이 아직 살만하기 때문입니다. 수리만 싹 하면 멀쩡하니 굳이 재건축을 거론할 필요도, 없고 허가도 안나고요.
넓은 평수엔 실 소유자들도 많이 살고 , 그리고 자식들이 살거나 세를 준 집도 많지만 워낙 가격이 은마나 개포랑은 달리 처음부터 비쌌기 때문에 대출끼고 투자 목적으로 산 사람이 많지 않거든요.
재건축을 해서 입주한 아파트들을 보면 임대가 끼고 소형이 들어가면 그 쪽은 집주인들이 실거주용이 아니기때문에 시공사들이 자재를 엉망으로 쓰고 평형에 따라 건물자체를 다르게 짓죠.
하지만 결국 집이 부실한건 소문이 나기 마련이고 , 몇년간 계속되는 하자보수공사에 세입자들도 꺼리게 되고....
그걸 막기 위해 한 동에 작은 평형과 임대를 섞자니 또 그건 싫고, 따로 짓자니 엉망으로 지을거고...그럼 세를 준 집주인들 골치 아프고....
이러한 재건축의 장단점을 죽 지켜본 지난 10여년간 융자 없는 다른 단지의 집소유자들은 재건축이 답이 아니라는 걸 아니까 서두르지 않는거고
은마나 반포, 개포등 작은 평수의 비교적 적은 현찰로 큰 차익을 노리고 대출 끼고 들어간 투자자들만 속이 타는겁니다. 얼른 재건축해서 높은 가격에 분양해서 팔아야 이익을 실현하거나 적어도 자기가 강남 10억 넘는 집에 살 수 있는데 속도가 전혀 나지 않는 거죠.
참고로 지금 대치, 삼성, 역삼동 상가나 단독등 땅평수로 매매하는 가격이 4천대가 무너졌습니다.
근데 2-30평대 아파트를 평당 4천으로 기대하고 분양받는다는 건 ....참.... 용감한거죠.
관리비도 엄청 비싸고...
지금 아파트 새로 분양받아도 30년 후에는 재개발 해야 하는데 그때는 집주인들이 3배가 더 많아진다는거.....^^

[은마]

그렇군요ㅋ

[아무튼]

은마의 최대 장점이자 동시에 최대 약점은 덩치가 너무 크다는 거죠.

가락주공, 고덕주공, 개포주공...기타등등 저층재건축도 그리 지지부진했는데, 하물며 중층인데 오죽하겠어요.
센트레빌된 도곡고층 주공은 세대수가 작아 일사천리였지만, 렉슬된 도곡주공은 훨씬 더 걸렸잖아요.
이런저런 선례의 약점을 골고루 가진 곳이 은마니. 시간은 오래 걸릴 각오해야할 겁니다.

하지만, 조합원분양가와 일반분양가는 차이가 있잖나요?
아무리 임대물량 늘어났다 해도 그렇게까지 분담금이 많으려나요?

[..]

반포한신이면 신반포아파트 이야기하시는것 같은데요.
그곳은 제가 알기로는 최고점 에서 1억에서 2억사이로 빠진지 알아요.
별로 빠지지 않았던것 같고, 재건축이 빠르지 않은것으로 알고 있습니다.
재건축을 보셔야 할때 재건축기간과 분담금을 보셔야 하는데요.
기간이 길수록 재건축은 손해구요.
대단지는 재건축후 가격이 많이 오른다는 장점이 있는 반면
재건축과정이 많은데 그기간이 세대수가 많은까 자연 오래걸립니다.
투자금액대비 년수 따져보식 재건축 추진이 어디까지 됐는지 알아보시고,
요즘 경기 좋지 않으니까 조합에서도 싸움이 많고 소송까지 가면
재건축은 더욱 늦어집니다. 예전 가락시영이나 지금 둔촌주공이
그런예인지 알고 있습니다.
부동산만 믿지마시고, 재건축조합도 가보시고, 주변 상황을 알아봐서
잘 판단하세요. 반포가 전반적으로 입지가 좋아서, 지금 제일 비싼곳이
래미안으로 알고 있습니다. 반포한신도 좋지만 단지가 커서 빨리
재건축이 되지는 않을겁니다. 잘 알아보시고 판단하세요.

[조합원분양가가 다가 아님]

신규 재건축 사업장에서는 조합이 시공사 선정 시 미분양에 대한 책임을 분담할 것을 요구, 시공사 선정 작업 자체가 안되는 경우도 생기고 있다. 실제 지난 7월 고덕 주공 2차의 경우 시공사 선정과정에서 조합이 미분양이 생기면 시공사에 일반분양가로 대물변제하겠다는 조건을 제시해 시공사 선정이 무산됐다. 최근엔 이 조건을 조합과 협의하는 수준으로 완화했지만 역시 나서는 시공사는 전무했다.

한 대형 건설사 관계자는 "단순 도급 형태로 재건축을 수주할 경우 본계약 당시 미분양분의 할인분양에 대한 조건을 미리 정해 놓는 경우가 많다"며 "미분양에 대한 책임을 시공사가 공동으로 져야 하는 지분제 사업으로는 재건축 수주를 하지 않고 있다"고 전했다.

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전에는 시공사들이 일반 분양을 자기들이 소화하는 것으로 하고 재건축 계약을 하기도 했었지만 지금 분양시장이 완전 바닥이니까 일반 분양을 조합이 소화하는 것으로 계약하려고 하니 조합원들이 그 돈을 어디서 마련합니까. 미분양 되면 그거 다 조합원들이 나눠서 시공사에 물어줘야 하는건데.
결국은 자승자박이예요. 자기들의 지분값을 올리면 일반 분양가가 올라가고 , 자기들 지분에 비해 차액으로 내야하는 금액이 올라가는 거죠.
즉 재건축할때 시공사랑 조합원 물량이 아닌 일반 분양의 예상 가격을 정해 놓고 계약하는 거예요.
조합원 분양가는 조금 쌀지 모르나 일반 분양가를 올리면 올릴 수록 미분양시의 조합원 부담이 높아지는 거죠.
그래서 지금 재건축시장은 분양가를 올려놓고 현찰 정산하고 튀려는 집주인과 아닌 사람들간의 싸움이 크고, 그 둘이 간신히 의견을 맞춰서 시공사를 정하려고 해도 조금이라도 불리한 조건으로는 아무 시공사도 나서지 않는거죠. 전엔 조합원 집은 평당 얼마의 공사가격으로 공사를 하고 지분가격을 뺀 나머지를 차액으로 내기만 하고 시공사는 일반분양물량을 자기들이 팔아 이익을 남겼는데 지금은 시공사들이 준공시에 조합이 현찰로 공사비와 일반 분양물량을 현찰화 해서 지불하도록 계약하려고 하니 조합원들은 감히 재건축을 엄두를 못내는 겁니다.

[지나가다]

한보 김태수가 아니라 정태수였네요~
사무실은 거기가 한보본사였구 개인사무실은 다른곳에~ 암튼 정말 오래되었네요...

[곰순이]

개나리 40평 분담금 5억이라던데요. 친구가 그거 비싸서 재건축 반대했는데 강행되었어요...

[...]

ㅋㅋㅋ 나이드니 남 성도 막 바꾸고...ㅋㅋㅋ

볼수록 산넘어 산이네요.
많이 배웁니다.

지날 때 마다 아파트가 너무 낡아 사고나지 않을까 괜히 혼자 걱정하곤 했어요.
(사시는 분께는 죄송합니다)
굉장히 낡은 아파트라 재건축은 마땅하나 지금도 역시 쉽지는 않겠어요.

[재건축 논의가 10년 넘었나요?]

지방도 보니 재건축 말 나온지 20년 넘어서야 시행되더군요. 그나마 거기는 5층이었고 용적율이 높아서 그 정도였지 재건축 쉬운게 아니더군요.

[ᆢ]

저 은마아파트 사는데 만족하며 잘살아요
수리해서 새아파트는 아니지만 깨끗해요
층간소음이 별로 없어요 전에 살던 아파트는 깨끗하지만 층간소음이 있었는데 여긴 조용해요
중앙 난방이라 따뜻해요 물론 저희집은 동가운데여서 더그럴지도...
제가 보기엔 아파트가 튼튼하게 지어진 느낌이예요
옆동네에 살때 은마쓰러져간다기에 집구할때 여차하면
그냥 옆동네에 그냥 살려했는데 깨끗하고 남향집 보고나니
맘에 들어 계약하고 산지 일년반되었네요
학원 가깝고 벼라별 가게들이 다양하게 있어 넘 편하고좋아요
단 하나 공기가...그래서 학교 졸업하면 이사가려해요
이사와서 다른집가보면 다 수리되어 있어서
아무 문제 없어보입니다
저희집은 뒤쪽에 있어서 저번 물 난리때도
영향이 없었기도 했구요
제 주변은 만족해하는 분들 많으세요
아파트 어디가 쓰러져가는지 모르겠어요

[츄파춥스]

금방 베스트에 오르는 걸 보니
부동산 관심은 여전히 높은 듯 합니다.

[깍뚜기]

부동산 투자? 투기? 의 열기는 여전하군요.

아파트, 땅 시세차익으로 단기간에 부를 축적할 수 있었던 대한민국이니 그렇겠지요?
실거주용으로 내집 마련한 분들이 손해보면야 안 되겠지만,
언제쯤 집이 '투자(기)'가 아니라 '실거주' 개념으로 자리잡을까요.

이 글을 개포동이 썼다면 댓글은 어땠을지;;;;

[..]

읽고 또 읽어야 뜻을 알겟네요ㅜㅜ

[은마]

뜬금없지만 예전해외여행가서만낫던

은마산다고 목에힘주던
국회의원사모생각나네요 ㅠㅠ

[프라그]

은마아파트....돈있음 사고싶네요

[저장해요~ ^^]

은마아파트 구입

[주인아니세요?]

혹시 간보시는거 아니죠?

[주인아니세요?]

근데 주인이 아니시라면, 거기 조합원이 너무 많아서 쉽지않다네요

[^^]

지금 은마 살고 있는 세입자입니다.
밖에서 볼 때는 금방 쓰러질 것 같지만 들어와서 보면 수리 잘되있고 깨끗하고
따뜻하고 조용하고 교통 좋고 살기는 좋습니다.
그런데 저도 왜 재건축 빨리 안하나 싶어요
얼마전 위층에서 보일러가 터져서 방 하나가 물바다가 되었었거든요.
저의 들어올 때만 해도 34평형이 11억 이상 갔었고 10억이하로 안떨어질거라고 장담했었는데
지금 8.5억에 매물 나옵니다. 재건축도 지지부진하구요..
가운데 도로 문제도 해결이 안된 듯 싶구요..
조합원들 끼리도 엄청 다툼이 있는 것 같아요..
이러다가 한 동이 쓰러져야지나 재건축을 하려나 싶은 생각도 들 정도로 진행이 안되네요.

[그렇습니다]

재건축 이 오래 걸리겠네요

[살다 나온 사람]

10년전 살았는데 따뜻하고 겨울에도 반팔입을정도 층간 소음 없고 지금 새로 이사 온집은 소음이 너무 심해 노이로제 걸릴 정도네요
재건축만 된다면 입지는 거의 최고일듯
생활 편하고

[ㅣㅣㅣㅣㅣ]

재건축은 언제될지 모르나 된다고 했을 때 분담금이 없으시면 팔고 나오심 됩니다. 제생각엔 그래도 남는 장사에요. 그냥 이자 2-3%에 묻어두는 것 보다는 낫다고 보구요. 현찰들고 계신거면 가서 후려치세요 급한 사람이 많습니다 요즘요

[살다 나온사람]

여자들 살기는 좋았던곳 같아요
재건축 되믄 다시 이사가고 싶네요
자금의 여력이 없으니 전세끼고 살까 고려중인데 원글님 글보고 반갑게 들어왔네요
많은 의견들도 참고가 되고요

[탈강남]

저는 현재 강남에 전세가 엄청 비싼 아파트 살아요. 부부 직장 문제가 커서 이리로 살게 되었는데 오래 살 생각이 없으므로 집 구입은 미뤄뒀었습니다. 30평대 집 마련할 정도의 자금은 있어도 안 살거예요. 일단 편하긴 한데 전 재산을 집에 깔고 살 생각이 없거든요. 강남 산다고 누가 알아주는 것도 아니고^^ 돈 많은 사람이 강남에 많이 사는 것은 사실이지만, 혹시라도 누군가 그 사람을 대접(?)해준다면 '돈이 많아서'이지 '강남 살아서'가 아니예요 ^^.사실 강남은 인프라가 잘 되어 있긴 한데 그보단 사두면 손해 안 본다, 라는 생각이 크지요. 저도 그랬고 한동안 배도 많이 아팠어요(같은 시기에 강남, 강북 비슷한 가격에 집 구입했는데 3, 4년 뒤에 딱 2배 차이가 났거든요)..근데 이젠 뭐 그럴 때는 지난 것 같아요.
남편이 직장에 근무하는 동안 서울서 살고 그 이후엔 지방에 내려갈 생각을 합니다.
강남은 30대~40대가 학군 등으로 많이 선호하지만, 한참 돈이 많이 들어가는 때라 전세 7,8억, 집 15억짜리 구매할 여력이 있는 사람이 과연 몇 명이나 될 지 의문이네요.

[;;;;;;;;;;;;;;;]

참고할께요

[재건축]

별로아닌가요?말나오고 몇십년쨰이고요..그런 아파트들이 은근 오래 갑디다.

[가온누리]

은마아파트...정말 부동산의 지표군요

[...]

아무리 부동산이 하락한다는 시각이 많더라도 장기적으로보면 서울의 요지는 크게 내려가지 않을 것 같아요.

[ㅇㅇㅇ]

저도 많이 배우고 갑니다~~

[지경은]

은마아파트~ 도움이 많이 되는 글이네요..

[은마가]

12억에 사서 8억 못받고 팔고 나온 지인이 있는데요
사는 것은 괜찮습니다만
급매로 사세요
재건축이 되기만 하면 월세 400정도를 받을거에요
청담동 자이 재건축하고 월세 받고 사는 친구를 보니 노후대책으로라도 손해 볼 건 아닐것 같아요

[....]

부동산 전문가님들 정말 많으시네요. 남편한테 재테크 공부좀 하라고 매일 구박받는데 어떻게하면 님들처럼 될수 있을까요? ㅜㅜ

[은마가 똥마된지 오래]

돈의 여유가 있어서 투자목적이시라면 묻어둘 생각으로 하세요. 그 언젠가는 되겠죠.그런데 조합원들끼리 허구헌날 쌈질하고 주민동의가 안되는 되라 재건축 말나온지가 20년이 넘었는데도 앞으로10년이 되도 안될겁니다. 정부에서 부동산 안정책으로 묶어둔데라 쉽지 않을테고 건설사에서 서로 하겠다고 덤벼들어야 하는데 그렇지가 않데요. 수지 타산이 안맞는다나..지분도 넘 적고 세입자들 내보낼려면 골치 아픈동네라 잘 생각해보시고 하세요.

[조합원 분양가]

읽어도 모르겠으니 저장하고 두고두고 읽어볼랍니다.

[..]

저도 사야되나 생각하고 있었는데 도움 많이 됐습니다

[kkkk]

많이 배우고 갑니다. 전 82cook에 애정이 많은 사람입니다,, 지금은 아니지만 나중에 재테크에 대한 지식을 나중에 드리려 합니다.특히 부동산

[....]

은마 재건축, 산넘어 산인데..하고싶으면 하세요.!
저같으면 절대 안합니다.ㅎㅎ

[~~]

어렵군요... 저도 많이 배우고 갑니다

[카페]

저도 관심이 많아서 글 올립니다.
지금 부동산 자체에 관심을 두시는 것은 시기상 아니라고 보고요.
앞으로도 거의 부동산은 희망은 없다고 생각해요.
그냥 실거주용으로 구입하신다면 몰라도..
일단 카페 추천드려요. 김광수**연구소라든가 이런 다음카페
부동산쪽으로 관련해서 쭈~욱 돌아보세요.
부동산 보시는 안목이 달라지실겁니다.

저 같으면 백프로 구입 하지 않을듯한데요..
그냥 사실거면 조금 더 알아보시고 결정하세요.

[이거 예전에 pd수첩에서]

다뤄줬었잖아요. 결론은 저게 추가분담금 어쩌고 저쩌고 해서 십몇억 이상 가격이어야 본전인데 그 돈주고 저 아파트를 사서 들어올 사람이 없답니다. 그래서 결론은 사지 말라였어요.

[은마]

고민인데 참고하겠습니다

[그러니까]

지금 원글님뿐만아니라 은마에 대출이빠이 끼구 사놓구 오르면 팔려구 하다가 물려서 금융비용감당하기 힘드니까 이러지도 저러지도 못하는 사람들이 부지기수라는거죠,,,,,,,,,,,,,,,,,

시간이 갈수록 더 떨어지게 되어있어요..5억 후반대까지는 빠질걸루 봅니다..내년말까지..
그래두 매수는 신중하셔야 되요

[왜 은마집주인들은 집을 안파는가]

제일 중요한것은 은마가 한때
34평 기준 13억 5천 ( 2006년 11월 )을 찍었었다는 것을 기억하시기 바랍니다.
다들 은마가 그 가격은 나온다고 믿기 때문에 다시 그때가 올것을 기다리면서 안파는 거지요.

금년 8월 은마 34평 실제 거래 최저가는 8억4300, 무려 5억의 차이가 나죠.
( 31평은 분양가 79년 1800만원, 2006년 최고가 11억 6천, 금년 최저거래가 7억입니다.
34은 분양가 79년 2300만원 2006년 최고가 13억 5천 금년 최저거래가 8억4300입니다.)
2012년 12월 국민은행 실거래가 기준.

그럼 이 사실을 잘 기억하시고 집주인의 상황에 따라 왜 집을 안파는지 이해를 해봅시다요.


1, 초기 입주자 중 실거주자 : 1979년 당시 2300만원에 분양받고 들어온 사람은 지금 대출이 낀 것도 아니라면 팔이유가 없음 ( 최고가였던 13억 5천에 팔면 양도소득세를 내고도 차익 실현이 어마어마 한데 지금 팔면 손해라고 생각함-은마의 적정가를 최고가인 13억 5천으로 믿고 있음.재건축하면 그 이상도 가능하다고 생각하고 그때 매도하려고함, )

2. 초기 입주자중 세놓고있는 집주인: 역시 2300만원에 분양받고 들어온 사람이 살다가 융자 없이 세를 준 경우 월세로, 전세로 재건축이 되나 안되나 지금도 효자 상품이니 굳이 지금 팔 이유가 없음.( 재건축후에는 세를 더 많이 받을 거로 생각하거나 재건축후에 최고가였던 13억 5천이상으로 매도될거라 계획중)

3. 중간에 현찰로 대출없이 실거주로 들어온 사람: 역시 실거주용이니 지금 팔 이유가 없고 대출이자도 없으니 팔이유가 없고 재건축 후에 최고가였던 13억 5천이상으로 팔 꿈을 꿈.

3. 중간에 대출끼고 실거주용으로 산 사람: 몇 억주고 대출 몇억끼고 들어온 사람도 실거주이고 대출금 이자 다달이 무리 없다면 라면 지금 팔 이유가 없음( 강남에 이 가격에 이 위치에 다른 아파트는 없으니까 조금만 참고 지나면 재건축하고 최고가였던 13억 5천 넘게 집값이 올라가면 그때 매도를 해도 되므로 지금 팔 생각없음)

4.중간에 투자목적으로 가장 비쌀때 있는 재산 다 털어 실거주용으로 살다가 재건축 하면 큰 재산 되겠지 하고 바라보고 집 산 사람들: 지금 팔면 너무 손해가 나기때문에 팔 수가 없음 ( 자기가 산 가격보다 몇억이 떨어진 상태이니 .. 그냥 낡아도 재건축 바라보면 계속 사는 수 밖에.)

5. 중간에 투자목적으로 전세끼고 대출얻어 산 사람들: 역시 비싼 가격으로 사서 그간 들이 부은 이자금을 생각하면 지금 손해 보고 팔 수가 없음, 빨리 재건축하고 비싼 값으로 분양권이랑 매도 하고 싶어 안달 복달이나 재건축이 먼저임. 지금은 손해가 나서 팔 수가 없음 비싼 이자 이를 악물고 내면서 버티고 있음



은마를 급매로 지금당장 팔고싶은 사람들
:

1. 노인들: 초기 입주자로 대출은 없으나 집이 낡고 불편하여 아이들도 다 시집장가간 마당에 팔아 현찰로 노후 대책 하고 싶은 사람들. 2006년 13억대 팔지 못한것을 두고두고 후회하지만 이젠 더이상 버틸 현찰이 없으니 이거라도 팔아 현찰 만들고 싶음 . 시세가 높아 주택연금 대상에도 포함이 안되니 이젠 팔아야 함
시세로 매년 재산세를 내야하니 가진 현찰 없는, 이젠 정말 팔아야 답이 나오는 사람들

2.투자목적으로 전세를 끼고 샀거나 실거주용으로 샀으나 실직, 은퇴, 기타 이유등으로 대출금 이자금이 벅차 손해보고 팔려는 사람들

3. 은마는 더 이상 답이 아니다 생각하고 더 떨어지기 전에 팔려는 사람들

4, 재건축 기다리다 늙어 죽겠다고 하루를 살아도 더 나은 환경에서 살려고 나오고 싶은 사람들

5.부모님의 유산으로 상속받았으나 다른 현찰이 없어 이걸 팔아야 상속세를 낼 수 있는 사람들.( 부모님이 살고 계셨다면 전세를 주어 상속세를 마련할 수 있으나 이미 전세를 주고 있었다거나 혹은 자신들이 살고 있었다면 대출을 받거나 파는 수밖에 없으므로... 대출을 받아 상속세를 내면 대출금에대한 매달 이자를 내야하는데 그게 부담스러운 사람들)

[55555555555555]

집을 사서 손해보면 일단 안파는 심리가 있죠....우리나라 부동산시장 특성상 보통 부동산은 이익보구 팔게 해주었으니까요...그런데 그것두 감당할수 있을때 얘기고 계속해서 가격이 오르지 않게되거나 떨어지게 되면
먼저 레버리지를 많이 일으킨 사람들이 못견디게 되죠 그래서 하나둘 급매로 가격이 떨어지면 그게 가격이 되는겁니다...

예전처럼 사두면 무조건 오른다고 생각하는건 위험한발상이죠

[주식하는심리랑 같은거죠]

주식을 할때 없어도 그만인 돈, 여유있는 돈으로 주식을 산 사람이야 오르던 내리던 당장 큰 위험없으니 팔 생각 안하고 가지고 있지만
빌려서, 대출받아서 아니면 생활비로 주식이나 펀드 넣은 사람은 원금이 손해나면 얼른 털어야 더 큰 손실을 막는건데 오를거야 오를거야 하면서 이자 계속 감당하면서 피말리는거죠.
매일 매일 그것만 쳐다보고..어떻게든 내 전재산이 묶이면 거기에 노예가 되는거예요.
하지만 주식도 자기 여윳돈 넣어 놓고 몇 년이고 몇십년이고 묵혀 놓는 사람은 돈을 벌듯이
은마도 초기에 사놓고 대출금 없는 사람은 지금 팔 이유가 없어요.
나오는 재산세보다 월세 수입이 크니까요.
이대로 가만 두면 월세 벌이 되는 효자부동산이고 재건축 되면 그 월세금도 더 올라갈테니...
하지만 부자되겠다고 대출 받아 전세끼고 투자용으로 산사람들은 하루하루 피말리는 거죠....

[지나다가]

부동산교재를 읽는 것 같은 기분.
좋은 정보 감사합니다.

[은마가 5억후반대면]

다른 아파트는 얼마까지 떨어질까요?

은마 보유자는 아니지만 은마아파트 떨어지면 다른 아파트들은 그 가격을 유지할 수 있을까 싶어서요.

[글쎄요]

원글님 말씀대로 은마가 최고의 입지는 아니예요.
단지안에서도 초등학군이 벌써 달라지기도 하고.
학원 다니기는 차라리 청실이 좀더 편하기도 해요.
워낙 세대 수가 많아 재건축이 참 쉽지는 않겠어요.

[도움이 될까해서]

망설이다가 몇자 적습니다.

은마재건축 전망은 역삼동 (구)개나리&(구)진달래 (모두 삼보에서 지은 것으로 기억함) 재건축을 보시면
도움이 될 듯합니다.

개나리도 매우 대단지였으나 분양 차수별로 나누어서 재건축이 되었습니다.
위에 쓰신 역삼동 SK뷰가 개나리 5차 30~40평대가 재건축하여 올해 입주하였습니다.
또다른 위에 쓰신 40평대 1대1 재건축 분담금도 개나리 2차의 경우입니다.
평수 의무 비율(?)이 시행되기전 서둘러 하였는데 45~48평이 58평으로 4억 분담금냈다고 하였습니다.

재건축 전 개나리 34평이 은마 31평과 가격이 동일하였으나 아파트 대지면적(?) -동간 거리-는 넓습니다.
현재 진행중인 곳도 있고 재건축이 끝난 곳도 있고 중간 단계인 곳도 있으니 알아보시면 도움이 될 것입니다.

[^^]

좋은 정보 감사합니다.

[사세요 사세요]

왜들 그러세요
사세요 사세요
급매물들은 돈있고 한국 부동산의 앞날을 확신하는 부자들이
다 사서 없애주어야죠.

그래야 급매물들 사라지고 내 아파트값들 다시 오르지 않겠어요?

내 아파트값 내 집값 오르라고 혼을 팔고 부도덕한 자들에게 아낌없이 투표한 국민들이
과반수인 나라인데 왜 투기에 찬물 끼얹는 말씀들을 하고 그러셈?

개포 주공도 사시고 은마 아파트도 50채 사시고 다 사세요.
새누리당은 하이퍼 인플레를 일으켜서라도 아파트값 지지할 거여요.
국민들이야 죽던 말던.

[aa]

윗님 ㅋㅋ

[나타나]

정말 어렵네요

[...]

많이 배웁니다

[...]

저도 공부합니다.

[zzzz]

ㅎㅎㅎ 강남분은 아니신가봐요 은마는 입지가 최고는 아니예요 거기다 상가때문에 진행도 어럽잖아요 사시고 싶으믄 사시는건데 재건축은 아주 어려울꺼 같아요 산넘어 산인데 그 산들이 다 에베레스트죠 그리고 그단지 거주혹은 소유자들중에 분담금 척척내고 재건축 시킬수 있으신분 별로 없을듯요. 거기 큰손 투자자분들은 이미 다 빠지셨어요^^

[espii]

저장하고 공부합니다

[부동산]

재건축 전회의적이라는데 한표
사지마세요

[이런글]

감사합니다. 공부합니다

[오]

은마재건축동향
감사합니다

[............]

은마아파트 저장합니다

[소해]

저장합니다

[은마아파트]

은마아파트저장합니다

[..]

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