집구하는데 전세 안전한지 봐주세요..잘몰라서요

[전세]

방2개짜리 신축빌라

시세 3억이라는데...

 

융자는 현재 7천5백

전세금은 1억5000입니다

 

집주인이 임대업하는 사람인데..

전세보호 장치를 아무것도 안해준다고 하네요.

싫으면 말라는식

전세대출받는것도 동의 안해준다고 하는데..

 

이경우 나중에 경매에 넘어갈경우

 

전입신고와 확정일자를 받을경우에도

저희는 전세금 못찾게 되나요?

[..]

얼마에 팔리느냐에 따라 다르죠..
일단 확정일자와 전입신고가 되어 있으면 됩니다..
그리고 전세대출의 경우는 요즘은 집주인이 동의하지 않아도 부동산에서 계약관계를 증명해주면 대출은 가능합니다..

[..]

경매하고 부대비용(인지대 뭐 그런거아닐까 싶은데..) 빼고나서 은행에 7천5백 갚고 난 후에 남은 돈이 전세금 보다 많으면 전세금 다 받는거고.. 그런거 아니면 남는돈 받으시는거예요..
경매 넘어갈 때 권리신고인가 그거 해야하구요..

[확정일자..]

확정일자 받아도 2순위이고요.
그럴 경우 경매에서 2억 5천 이하에 낙찰될 경우에는 손해를 보게 됩니다.

원글님이 확정일자를 받았다고 하고요,
융자 7500을 채권최고액으로 보고요, (채권최고액을 보셔야 해요, 실제 대출말고.)
전세 1억 5천일 때,

만일 경매에 넘어가면 빌라의 경우 최저입찰가가 2억 7천 정도에 시작될 겁니다. (감정가가 3억 나왔을 때요)
2억 7천 아래를 써놓으면 아예 입찰도 안되니까 이때는 안심하셔도 됩니다.
그런데 응찰자가 없어서 유찰, 2차 경매가 시작되면 2차에는 2억 4천 정도에 시작될 수 있어요.
이때에도 융자(채권최고액)+대출보다 최저 입찰가가 높으면 아직은 안심해도 됩니다. 어떤 사람이 낙찰받던지 금융권에 대출 갚고 내 보증금까지 남으니까요. 하지만 이 보다 아래이면 그때는 세입자가 직접 경매에 참가해서 융자+보증금+제수수료 이상을 써내서 직접 낙찰받는 거 외에는 보증금 살릴 방법이 없어요.

그리고 요즘 집 매매가 잘 이뤄지지 않기 때문에 아무리 안정권의 대출이라고 해도 경매에 넘어갔을 때 사겠다는 사람이 나타난다는 보장이 없어요. 예를 들어 5억짜리 집에 2억 대출, 1억 전세라고 하면 다들 안전하다 그렇게 말하지만, 만일 집주인이 대출 이자 안내어서 경매 넘어가버렸을 때 이 5억짜리 집을 사겠다고 입찰에 응하는 사람이 나타날지는 복불복인 거에요. 유찰을 몇번 거쳐서 3억 이하로 떨어져서야 겨우 사겠다는 사람이 나타나서 낙찰받으면, 그때는 보증금 까고 나오는 거에요. 보증금 살리려면 세입자가 직접 경매에 입찰해서 사거나 집주인+은행하고 논의해서 대출승계하는 수밖에요.

[원글]

윗님 자세한 답변 감사해요..잘은 모르지만 대강은 이해가 되었어요.

살만한 전세집 구하기가 정말 힘드네요.

[...]

지역이 강남인가요? 그게 아니면 집값이 너무 비싼데요...

[음]

말이 시세가 3억이지 3억 안할 겁니다. 채권최고액으로 근저당이 9천+보증금 1억5천=24000이면
웬만하면 안들어가시는 게 좋을 듯 합니다.

[원글]

가락시영 재건축으로 물량이 없데요..
전세가는 더 오르고..여긴 송파구..

같이 간 지인들이 이 가격이면 괜찮은거라고 하더군요

그리고 다른집들 다 돌아다녀봤는데

대출들이 다 심해요
대출없는집이 거의 없어요

[...]

꼭 그동네여야 하나요?
저도 전세구할때 집이 넘넘 없어서
옆동네로 왔어요
여기도 거의 대출낀 집들 투성인데
일단 나온집이 많으니 대출덜한집 골라서
들어와있어요
빌라방2칸에 3억이면 집값도 너무하네요
그시세 유지될지...

[...]

전세금 돌려 받을 수 있는 보험제도가 있어요.

서울 보증보험 영업점에다 전화해서 전세보증보험 가입여부
상의해 보시면 됩니다.

[뭍어서 질문]

그럼, 저 같은 경우도 위험한가요?

전세 3억 7천... 네이버 현재 시세 7억
융자금 2억 2천으로 근저당 설정되어 있어요.

확정일자 이사하자마자 받았구요.
요즘에 근데 근저당 없는 집은 거의 없는 거 같아요.

[경매가요..]

후.. 이게 산술적으로 70% 안이니 안전하다~ 이럴 수 있는 부동산 경기가 아니라서 문제가 되는 거에요.
예를 들어 5억짜리 집인데 나는 전세금 1억, 대출 2억.. 안전하다~고 생각했는데 집주인이 이자를 안내서(6개월 안내면 경매 넘기죠) 경매 넘어갔다고 쳐요. 최초 입찰가는 약 4억 7천부터 시작인데, 이 집을 탐내서 경매에 응하는 사람이 있을까, 없을까는 순전히 운인 거에요.

한참 부동산 경기가 좋을 때에는 경매도 호황이라 저렴하지도 않고 대부분 시세대로 낙찰받기도 했어요. 경매를 하면 저렴하게 살 수 있다고 했는데 워낙 입찰자가 몰려드니까 그렇지도 않았던 거죠. 지금은 그 반대 상황이에요. 10억짜리 아파트에 대출 3억, 내 전세 2억 이렇게 되면 안전할 것 같지만 경매 넘어갔을 때 누가 '10억짜리 아파트를' 작금의 상황에서 사려 하는가.. 가 관건이죠. 운이 좋아서 그런 목돈 쥐고 있는 사람이 나타나면 다행이고 그렇지 않으면 금융권은 자기네 돈 대출 3억을 빼갈 때까지 계속 경매 재입찰 시켜요.

그래서 정 안되면 그 집을 내가 살 수 있어야 (낙찰대금 최소 5억 정도) 내 전세금을 지킬 수 있는 건데, 문제는 낙찰대금 5억을 어디선가 융통해서 입금을 해야 해요. (내가 이 집에 물려 있는 돈 전세금 말고요..)
입금한 후 명도 이전 된 다음에 정산하고 어쩌구, 급매물로 내놓으면 시세 10억짜리가 6억 정도에 나오면 그때는 사겠다 하는 사람도 있을까 모르겠는데, 그만큼의 큰 액수의 돈을, 적어도 1년은 융통할 수 있는 형편이 되느냐 하는 거에요. (전세 2억에 사는 사람이.. 전세금 외에 생돈 5억을 최소 6개월은 굴릴 능력이 되어야 하는 것.)