아파트 경매에 대해 여쭙니다.

[궁그미]

지금 사는집은 전세입니다.

융자받는걸 싫어해서 애들 중,고등학교 다니는 지금까지 전세로 살고있네요.

저희에겐 다행인지 몰라도 아파트값이 많이 내려 연말에서 내년초쯤 내집마련을 고심중입니다.

외벌이에 살림이 넉넉지않아 30평형대로 알아보던중 우리가 계획하는 아파트에 더넓은 평형의 경매물건을 보았습니다.

한번 유찰되었고 2차가 얼마남지 않았는데 제가 경매에 관한 지식이나 경험이없어

경매전문가에게 의뢰해도 괜찮은지 아시는분 있으시면 조언 부탁드립니다.

1. 경매전문가가 좋은 물건은 님에게 안 넘기고 본인이 잡는 수 있어요.
2. 왜 유찰되었는지 반드시 확인하세요. 유치권 같은 거 얹혀 있으면 지옥문 여는 거에요.

[에구구]

경매 권리분석 해보셔야하는데...

일단 지금 시세가 어떤지.. 같은 물건 급매로 나온건 가격대가 어느정도인지도 보시구요...
요즘같은 때엔 급매가 많아서 경매가 꼭 싼건 아니어서요..

임대차관계는 어떻게 되는지...
낙찰자가 인수해야되는 권리는 없는지...
(아파트의경우 유치권이 인정안되는 경우가 많다지만... 간혹 인정되는 경우도 있다니까요...
위장임차인이 있을수도있구요....)

도서관가셔서 경매관련 책 빌려다가 한번 보세요..

경매.. 조급한 마음으로... 하시면 안된다고 하거든요...

요즘은 2~3회정도 유찰되는경우 많다니까...
꼭 그물건.. 이번에 반드시 하겠다.. 뭐 이런 조급한 마음 가지지 마시고 찬찬히 보세요...

[걍]

급매물 사는 게 정신건강에 이로울 수 있어요.
경매부동산에서 님 입맛에 맞게 일처리 하지 않아요.
지나치게 높은 금액을 써넣게 유도해서 낙찰이 되게 하는 방식이죠.
명도가 어려울 수도 있고요.
정말 운이 나쁘면 고생은 실컷 하고, 급매물보다 비싸게 산답니다.
인기 좋은 품목인 아파트는 그런 경우가 더 많죠.

[음..]

경매로 낙찰받아도 1년 뒤에나 그 집에 들어가서 살 수 있다고 생각하심 맘이 편해요.
그러려면 낙찰대금을 1년 정도 융통할 수 있어야 하죠.
- 예를 들어 3억에 낙찰받았는데 내가 대출 포함해서 낙찰대금 넣고 약 1년간 이자 낸다고 생각하셔야 해요.
1년 뒤 그 집에 진짜로 들어갈 수 있게 되어서 전세금 빼서 낙찰대금용 대출 갚는 거고요.

요즘 경매 시장도 안좋아서 2차 유찰까지도 많이 내려가는데, 세입자 권리분석 다 잘해서 이상 없는 집이면 보통 2, 3개월만에도 들어가긴 해요. (낙찰과 즉시 명도이전 신청을 하거든요)
그런데 그 집에 세입자나 가등기권자 등 권리를 가진 사람이 있고, 이 권리들이 다 소멸되기 전에는 입주하기가 좀 어려워요. 세입자가 안나간다고 버티면 명도이전이 완료된 후 집달관 신청해서 집달관이 나와 문 열고 세입자 짐 빼줘야 낙찰자가 들어갈 수 있어요. 이 집달관이 언제 나올지는 몰라요. 요즘 빨라져서 3개월이라고 하는데, 그렇게 따지면 경매 입찰에서 낙찰 후 거의 6개월인 거죠. 빨라도..

(실제로 집달관이 나오기 전에 계속 세입자에게 집 빼라고 문서를 등기로 전달해요. 안받으면 몇번이고 다시..)
그리고 아파트일 경우 관리비, 공과금 등이 밀려 있어서 500넘게 낙찰자가 지불하는 경우도 있다고 해요.. 일단 명의가 이전되었으면 그건 낙찰자 부담이니까..

[~~]

유명한 경매사이트에 가서 컨설팅 의뢰 받으세요~ 경매낙찰받아 1년뒤에 들어가는건 아니에요...
컨설팅 받으면 돈은 몇백들지몰라도 일단 시세보다 싸게 살수 있고 명도도 빨리 깔끔하게 해주고.. 도저히 안되겠다 싶은 물건이면 컨설팅의뢰도 안받아주겠죠

[제가]

경매로 지금집을 구입했는데요
저 같은 경우는 제가 전세살던 집이라 그나마 일처리가 수월했어요.
전세금 지키려고 낙찰받은 건데
저처럼 복잡한 거 싫어하는 사람한테는 정말 골치아픈 게 경매였어요.
윗분 말씀마따나 급매물 사시는 것이 정신건강에 이로울 겁니다.

[궁그미]

관심가지고 댓글주신분들 감사드립니다^^.

좀 더 신중히 알아봐야 겠네요~

[맘 편하라고 1년..]

아무리 컨설팅 받는다고 해도 세입자가 안나가겠다고 버티는 집은 법의 힘을 빌 수밖에 없어요.

1. 낙찰, 낙찰대금 입금+동시에 명도이전 신청
=> 이 과정이 보름~1개월 (명도이전이 되어서 이 집이 낙찰자 집이다 하면요.)

2. 세입자가 있을 때 낙찰금액이 넉넉해서 세입자가 자기 보증금 받고 수월하게 방 빼주면 바로 입주 가능(즉 2개월만에 바로 들어감)

3. 그런데 보증금 날리게 생긴 세입자가 이사 비용 가지고 밀당하면 원하는 만큼의 이사비용을 내주던지(보통 300~500정도?), 이게 싫으면 대법원사이트에 가서 집달관 신청을 해야 해요. - 세입자 짐은 집달관만이 손댈 수 있어요. 내 집이라고 낙찰자가 들어가서 손 대면 그 즉시 사유물점유죄 적용으로 오히려 범법자가 됩니다.

집달관 신청 -> 집달관이 간다 세입자에게 고지(등기), 세입자가 의도적으로 안받으면 반송, 약 3차례 고지 왔다갔다, 그래도 안받으면 문 앞에 써둠 - 실제 집달관 나오기까지 약 3개월(빠르면)

그래서 낙찰-입주까지 6개월 걸릴 수 있다는 거에요. 제가 실제 경험자구요. (전 세입자 입장이었는데 집주인이 억울하게 경매 넘어갔다고 했어요. 사촌 명의로 해줬는데 사촌이 먹튀. 저는 짐 뺐지만 집주인이 주민등록 이전하지 말아달라 해서 안했었어요. 나중에 그 동네 이웃이 말해주는데 현관에 등기고지장 여럿 붙었고, 그 집에 이사 왔더라 전해주는데 계산해보니 낙찰된 후 거의 8개월 만에 이사들어온 것.)

[맘 편하라고 1년..]

그리고 컨설팅 수수료는 낙찰대금의 몇%를 주는 걸로 알아요. (대부분 이렇게 한대요)
그러니까 낙찰자 마음은 싼 걸 사서 낙찰받고 싶지만 컨설팅해주는 부동산들은 높은 금액, 낙찰액도 높게 써내라 종용하는 경우 많고요.

[zz]

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[VERO]

경매조언 감사합니다