집값 떨어졌다는데 전세는 언제나 떨어질까요???

[심란해요]

집주인이 전세안고 산 집에서 들어와 산 지 어언 6년...

매물이 없던 상황이라 보자마자 구조만 확인하고 계약 후 집상태에 놀라 

전세금 더 주고 수리하고 들어올 걸 싶었지만 이미 도장을 찍은 후 인지라

자비로 도배장판 및 전등, 콘센트까지 바꾸고 들어와 살았어요.

올 가을이 만기인데 집주인이 매매의사를 보이기도하고 수리해줄테니 시세대로 받는다는 둥 떠보길래

좁기도 하고 살면서 수리하긴 만만치 않은지라-샷시, 현관문 등 대대적인 수리가 필요한 시점임.

이사를 결정했는데 오늘 이틀 전에 이어 두번째로 집을 본 사람이 덜컥 계약하네요

앞으로 제게 주어진 시간은 50일 정도...

일단 집을 구해야하는데 원하는 단지의 시세가 집값의 80%이상이네요ㅠㅠ

전세 매물이 귀하다는 건 알지만 80%면 조금 위험하지 않나요???

지난 분기 실거래가 2억 8천 정도의 아파트에 현 2억2천의 대출이 있어

전세 1억9천을 받아 대출을 갚고 3천을 남기는 상황-현거주인은 주인이라 어딘가 갈 곳이 있답니다.

남의 일을 볼 땐 쿨하게 그 정도라면 안들어 갑니다란 댓글에 그래그래 끄덕였는데

제 일이 되니 고민이네요.

이 정도 어떻게 생각하세요???

참, 지역은 1기 신도시입니다

[해맑음]

전세 안떨어져요.. 집값이 불안하면 전세가 반전세 되고
결국 월세됩니다.
집없는 자는 집값이 오르던 내리던 둘다 안좋습니다.

[..]

집값이 앞으로도 계속 떨어지니
전세사는 사람들도 더 떨어지길 기다리고 있죠.
집값이 바닥을 치고 전세사는 사람들이 집을 매매하기 시작하면
전세가가 많이 떨어져요.

[....]

차라리 지금 집을 사시는 건 어떨까요?

[원글님]

깡통전세라는 말인가가 있죠....
대출 없는 집으로 알아보세요.
집값은 계속 떨어질텐데 위험해요.

[원글]

아무래도 위험하겠죠?
근데 이동네 전세가가 다 저래요
다른 단지도 매매가 2억에 전세는 1억5-6천, 매매가 2억 5-6천에 전세가 1억 7-8천.
오늘 계약한 지금 살고있는 집도 매매가 1억 9천 -2억 정도인데 1억 5천에 계약하네요ㅠㅠ

대출 없는 집은 비싸도 들어갈 만하죠.
그리고 매매는 하지 마세요.
자기 땅 있는 단독주택 아니라면
아파트는 지금 계속 내리꽂히는 중이에요.

[원글]

집! 사고싶죠!!!
그러나 돈이 없어요--
외벌이 월급 아껴 나름 모았으나 집값을 따라잡기엔 턱없이 부족하네요
그렇잖아도 급매나 급급매를 물어보니 그런 건 다 경매로 넘어간다는데 경매 물건도 없고
20년 다 된 20평대 초반의 아파트를 3억 가까이 주고 사기엔 너무 비싸잖아요
집도 없고 차도 없지만 빚도 없는게 유일한 자랑(?)인 저희 부부기에 아직은 집 살 엄두를 못 내고 있어요

[..]

휴 모르긴 몰라도 한국은 깡통전세로 난리 날것 같아요
전 차라리 반전세 권하고 싶어요
저는 작년초에 5억5천짜리 아파트에 1억8천 대출있고 2억5천에 전세들어 갔어요
대출+전세 합해도 4억3천이니 그냥 들어갔죠
지금 매물이 3억9천에 나와있어요
요즘 불안해서 잠도 잘 안와요
집이 허름해도 안전이 최고예요

[..]

매매 절대 하지마세요
특히 15층 넘어가는 20년차 아파트는 답이 없어요

원글님, 경매로 사고 싶으시면 가까운 지역 법원 경매계로 한 번 가보세요.
권하고 싶지는 않습니다.
경매는 '명도'라는 블랙홀이 있어서.... 잘못 걸리면 배보다 배꼽이 더 크고,
유치권까지 걸리면 완전 아작나고 고수도 파산하거든요.

빚 없으시면 제일 부자세요.
요즘 집주인들 큰소리 못 치고 살아요.
오히려 세입자들이 큰소리 치고 사네요.

[그 집이]

꼭 마음에 드신다면 보증금을 좀 낮추고 일부를 월세 형식으로 절충하는 것이 좋을 듯..
지금 2억 8천이고 융자 더하기 전세금이 2억 2천이란 소리인데...집주인은 당연히 안전하도 하지만, 세입자 입장에서는 불안한 금액 입니다.
저 1기 신도시 5년전 시세 6억3천일때 전세 들어갔어요. 융자 2억 정도..전세금 2억 2천..
여유있으니 맘놓고 살다가 부랴부랴 이사했어요. 저 보증금 5천만 받고 1억7천 그냥 무이자로 3개월 기다리기로 했어요. 깡통되기 직전에 가까스로 탈출했지만, 아직 해결되지 않았지요. 1억7천 못받았으니..
그동안 살았던 정을 생각해서 잘 해결하고 싶어요.
내용증명에 법원가서 임차권등기도 하고..참 다양한 경험 했습니다.
지금은 융자없는 안전한 집으로 전세 왔습니다. 만약 제가 서울이나 다른 곳에 살았으면 여유자금이 있으니 집을 샀겠지만, 근거지가 이곳이라 신도시는 더 하락할 것으로 예상되서 한 번 더 전세살이를 하기로 했어요.
융자 없는 곳이 있나 한 번 더 찾아보세요. 저도 등기 깨끗한곳 찾아서 왔어요.

위의 점둘님.
6억 아파트에 2억 대출이라고 치면
30%가 넘는 대출이에요.
빨리 빠져나가시는 걸 권해드려요.

[반전세]

추천. 저도 이사가는 동네가 그런 상황이라 반전세로 들어갑니다.
매달 월세 내면서 살면 무슨 큰일 나는 것처럼 생각하는 분 많은데 전세만 고집하다 큰돈 날리는 것보다는 낫구요...
보증금이 어느 정도 돼니까 월세도 크게 부담이 없습니다

[원글]

'고민하지마세고 대출거의없는 집, 좀더 비싼 전세로 택하세요'

잘 이해가 안되는데
제가 본 집이 매매가 현 시세 2억 8천에
전세가 1억9천, 대출 3천 합이 2억2천인 상황인데요
만약 대출없이 2억1인 집이 있다면 그게 나은 건가요?
어차피 비슷한 상황아닌가 싶은 생각도 들어서요
어쨌든 그 주인은 2억 1-2천의 빚이 있는 것과 동일한 상황이 아닌가요?

마음은 급하지만 오늘 본 집에 꼭 들어가야겠단 답정너 아닙니다.
무지에서 비롯된 질문이니 그 차이점을 알려주세요~~~

[원글]

댓글 다는 사이 많은 분들이 댓글 주셨네요

네~아직은 50일이 남았으니 더 부지런히 돌아다녀야겠어요
덕분에 많은 걸 배워갑니다...꾸벅

[바이올렛]

집을 사야 전세가 흔해져서 떨어지는데 집을 안사니 집값은 싸고 전세비싸죠

[음..]

대출 많은 집에 들어가실 때는 "여차 하면 내가 이 집을 산다"하는 곳이어야 해요.
집+주변시설이 마음에 들어야 하고 내가 살 능력도 되어야 하고요.

전세 비중이 그렇게 높은 집이라면 융자 없는 곳을 찾으셔야 하는데 그런 집은 또 30% 정도 전세가가 더 높아요. 그래도 융자 없는 집에 가시는 게 제일 낫고요, 정 찾다 못찾으면 여차해서 경매 넘어갈 경우 내가 사버려야지 하는 집이어야 합니다.

현 시세 2억 8천이고 대출이 3천(=채권최고액인지 확인 필요), 전세가 1억9천이라면,
경매로 넘어갔을 때 감정가 2억 8천이면 최저 입찰가는 아마 2억 5천 정도에 1차 경매가 시작될 겁니다.
1억 9천+대출(채권최고액) 3천=2억 1천에 각종 수수료 더해도 2억 5천 아래니 맘 놓으셔도 되요.
최하 2억 5천에는 낙찰되는 거니까 내 전세금 다 받고 나올 수 있어요.

하지만 경매가 유찰되어 (입찰자가 없을 때) 2차 경매를 하면 80%에서 입찰가가 시작됩니다.
2억 5천의 80%니까 약 2억 이지요. 이 때는 원글님이 경매 참여하셔야 해요.
경매 참여하실 때 입찰 금액을 전세보증금+대출(채권최고액)+수수료(넉넉 잡고 500만원)해서
2억2천만원 정도 써내세요. 그러면 이 가격이 2차 경매에서 최고 금액이라면 원글님한테 낙찰될 것이고
원글님은 실질적으로는 은행융자+수수료만 내고 집을 사는 게 됩니다.
(대신 낙찰금액 2억2천만원을 법원에 입금할 때 일시 융통 필요함. 일단 법원에는 돈이 다 들어가야 할 것임..)

원글님보다 더 높은 가격, 즉 2억2~3천 이상을 써서 낸 사람이 낙찰받았다고 해도
대출, 수수료 제하고 남은 금액 안에서 보증금을 돌려주니 원글님은 전세보증금을 지킬 수 있게 됩니다.

따라서.. 예를 들어 5억짜리 집인데 전세 1억, 은행 융자 3억.. 이런 집이 경매 넘어갔는데 세입자는 3억 대출받기 어렵고 그렇다면 참 대책 없어요.

[원글]

음..님의 자세한 설명 감사해요

어제 본 댓글 중-지금은 삭제된 글이네요
집값의 80%가 대출이고 그걸 갚기 위해 전세로 놓고 집주인이 다른 곳으로 옮기는 거라
현금이 하나도 없는 상황일 수 있어 위험할 수 있단 글이 있었는데
제가 맘에 걸려하던 부분이 바로 그거였거든요

음님 말씀대로 여차하면 경매에 참여할 수도 있는 금액이긴 하지만
구조나 층 등이 완전 마음에 드는 곳은 아닌지라 더 찿아봐야겠어요
이사를 다녀보질 않아서 얼마나 여유를 잡고 구해야하는지 모르겠는데
50일 이면 30일 이내로 구하고 나머지 이삿짐센터나 기타 계약 사항 들을 챙기면 되겠죠?
앞으로 한 달 이내에 맘에 쏙 드는 집이 나왔음 좋겠어요^^:

정성스런 댓글들 감사합니다~