전세로 있는 집 대출 때문에 고민이에요.

[걱정!]

아파트값이 무섭게 떨어지네요.

 

제가 전세로 있는 집도 지금 1년 전에 비해 3천 이상 떨어졌는데,

지금은 2억 초반대로 거래되고 있어요.

서울 변두리 오래된 아파트요.

근데 제가 전세 9천이고, 이 집에 대출이 1억 천 있어요.....

제가 후순위구요.

 

아파트값은 작년 계약 당시보다 떨어졌고, 앞으로도 더 떨어질 것 같고..

앞으로 뿐만 아니라 지금 당장 매우 위험한 상태인 거 같은데..

지금 제가 할 수 있는 일이 뭐가 있을까요?

 

경매로 넘어가도 임차인에게 우선권 같은 건 전혀 없는 거 같은데..

전 기회되면 이 집 사고 싶은 맘도 있긴 하거든요.

주인도 올초에 이 집을 시세보다 엄청 높게 내놓긴 했지만 보러 온 사람 단 한명도 없었습니다..

 

아직 계약 만료까지 1년 남았는데 상당히 불안스럽네요ㅠㅠ

[...]

세입자분이 돈 들더라도 전세권 설정하세요....3-40 아끼려다가 전세금 날라간 분 종종 봅니다.
법무사 통해서 하세요...

[??]

지금 전세권 설정하면 잇점이 뭔가요?
어차피 경매 들어가면 후순윈데.
경매 낙찰이 1억9천 이상 되야만 전세금 손해 안보는 거잖아요...
전세권 설정하면 경매가 그 이하로 되도 손해를 안보나요??

[걱정!]

글쓴이에요.
네.. 맞아요ㅠ
전세권 설정 이미 되어 있구요.
전세권 설정해도 후순위라 소용없는 걸로 알고 있어요.

[걱정!]

점다섯개님!
경매로 넘어갈 시, 더 적게 적은 분한테 낙찰되면 제가 전세금 다 받을 수 있는 건가요~?
그 부분이 좀 이해가 안되어서요ㅠ
설명 부탁드려요 될까요?

[**]

아니예요. 경매비용과 미납된 세금이 있다면 그돈까지 낙찰금에서 공제 되기 때문에 후순위 세입자는
더 불리해요 그리고 낙찰자가 배당금액을 받아가도 좋다는 도장을 찍어 줘야 전세입자가 전세금을 찾아가기 때문에 이사비용등은 한푼도 못 받을 겁니다. 제가 보기엔 법원경매가 몇번 유찰되고 낙찰되기 때문에 전세금을 제대로 찾기는 어려울듯 싶어요. 후순위는 전세권설정등 아무 소용 없어요. 무조건 1순위에 있어야
전세금을 배당 받거나 낙찰자에게 받거나 할수 있어요.

[걱정!]

아.. 제가 급한 맘에 잘못읽었네요.
감사합니다..
등기 상에는 실대출금보다 많이 설정되어있다는 걸 오늘 알았네요ㅠㅠ

[...]

그러니까 점다섯개님 말씀은
경매시 원글님보다 '더 적어내는' 즉, 더 (많이) 적어내는.....분에게 낙찰될 경우네요...
'적어'는...금액이 적다는게 아니라...써낸다는 뜻이죠^^
그러면 원글님이 전세금 다 받겠네요...
1억 7천 8백에 집 살 생각하고 계시면 되겠네요...

[확정일자..]

전세권 설정하고 확정일자는 거의 효력이 같은데, 집주인 재산에 대해 경매에 넘길 수 있는 권한이 전세권이에요.
예를 들어서 집주인이 전세금을 안주고 차일피일 미룬다, 그러면 세입자가 전세권 설정되어 있는 집에 대해 경매로 넘겨달라고 대법원에 요청할 수 있어요. 그런데 이게 그 집에 은행 이자가 1순위로 많다면 경매를 내가 넘겨봐야 은행 좋은 일만 시켜주는 거에요.

경매는 내가 신청했지만 1순위인 은행이 먼저 다 받고 남은 걸 가져갈 수 있어요. 그래서 전세권 설정이나 확정일자나 효력은 동일하다는 거구요 - 세입자가 후순위면 경매낙찰에서 남은 것만 가져갑니다. 그리고 수수료도 내야 하고.

원글님 같은 경우에는 경매에 입찰하는 게 더 유리할 거에요.
대출이 1억 1천(채권최고액이라 쳤을 때)이고 원글님이 9천 전세면,
1차 경매 시 대법원에서 정한 최저 입찰가가 2억 1천 이상일 때는 원글님이 굳이 경매에 참여하실 필요 없어요,
누가 입찰해도 2억 1천 이하로는 낙찰 안되니까요.

최저 입찰가가 2억 1천인데, 누가 2억을 써냈고 그 사람이 유일한 입찰자라고 해도 최저 입찰가 밑으로는 낙찰 안됩니다.(애초에 입찰 보증금 자체가 법원이 정한 최저입찰가의 10%에요..)

그러면 대법원에선 다시 2차 경매일이 공지되고(유찰 1회), 서울의 경우 80% 가격에서 다시 재입찰됩니다.
이때 원글님이 입찰하셔야 해요. 원글님이 자신의 보증금+대출이자(채권최고액)+법정수수료 등을 더해서 손해 안볼 수 있는 선에서 입찰하세요.

2억1천을 써서 낼 걸 욕심에 2억에 써낼 경우 낭패볼 수 있어요.
누군가 2억10만원이라도 써 냈다면 그 사람한테 집은 낙찰되고 원글님은 몇백만~1천만원 손해보고 나와야 하는 거죠.. 대법원 사이트 들락날락 거리면서 경매일, 경매 최저입찰가를 유심히 보셔야 하는데, 원래 경매로 넘어가면 살고 있는 사람(세입자)에게 등기가 날아와요. 그 전까지는 안심하고 지내시고요.

[걱정!]

정성어린 댓글 감사합니다.

무작정 맘 졸이고 있었는데... 많이 공부해야겠어요ㅠㅠ

[지급명령]

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