전세권설정에 대해 이게 맞는 말일까요?

[리플절실]

확정일자와 전세권설정에 대해 검색해보고 자세히 알아보았습니다.

그런데

한가지 확실하게 이해가 안되는 부분이 있습니다.

어떤 분이 말씀하시길

전세권 설정을 해놓으면 집주인이 추가 대출 받기가 힘들다. (전세금이 시세의 80%수준 거의 경매낙찰가에 근접)

그러나 확정일자만 받아놓으면 집주인은 추가 대출을 받을 수 있고, 이 경우 내 뒤에 들어올 세입자를 구하기 힘들것이다.

이게 맞는 말일까요?

요점은  전세권 설정은 등기부 상 확실히 설정되어 있으니 누가 봐도 알 수 있고, 집주인이 추가 대출 받기 힘들지만

확정일자만 받아놓으면 전세금이 등기부 상 나타나지 않으니, 집주인이 추가 대출도 받을 수 있다.

그럴까요?

금융기관, 캐피탈 등에서 대출해 줄때 전세권 설정하지 않고 확정 일자만 받아 놓은 경우는 전세금 있다는걸 조회를 못하나요?

잘 아시는 분 답변 부탁드립니다.

 

[음]

아니요. 상관없어요. 둘의 차이는 채권이냐 물권이냐의 차이일 뿐

주인이 대출받을 경우 은행에서 다 조회해봅니다.

[...]

전세권 설정은 주인이 동의 해줘야 하는 거 아닌가요?
전세권을 설정하면 전세입자가 전전세를 놓아도
주인이 어쩔수 없다는 말이 있던데요?
주인 입장에서는 전세권이 달갑지 않을거라고...

[음]

님이 임차인이시라면 그 부동산에 선순위 대출없을 경우 전입신고하시고 확정일자 받으시면 1순위가 되므로 굳이 전세권설정 비용부담하면서까지 하실 필요 없으세요.

그리고 혹시나 유사시 주인이 대출받는다 하드라도 1순위 세입자 있을 경우는 후순위로 가능한 금액만 대출받을 수 있습니다.

후순위로 대출받는 것 까지 뭐라고 하진 못해요..세입자입장에서는 주인의 권리이니깐요.
은행에서 확인전화는 올겁니다. 세입자로 얼마에 거주하고 있는 거 맞냐고....

[...]

전세권 설정이 세입자가 전전세를 놓는 것에 대한 권리는 아니라고 알고 있습니다.

예를 들어 하루가 멀다하고 은행에서 채권자들이 주인 찾으러 오고 주인은 연락 두절되고...(이런 경우가 있습니다. 집 담보로 대출해놓고 이자도 안내, 연락도 안돼 그러면 은행 채권팀이 주인을 찾으러 다니죠..) - 이런 집에서 살다살다 못해 세입자가 폭발해서 "이 집 경매신청해다오"하고 대법원에 넘길 권한을 갖는 게 전세권입니다. - 물론 경매로 넘어가더라도 은행 등 1순위 금액을 다 제한 후에 내 전세금을 돌려받는 거구요..
(전세 보증금을 안줄 때 쓰는 방법입니다.)

확정일자의 경우 그냥 참는 수밖에 없죠. 은행이 더는 못견디고 이 집을 경매 신청할 때까지.. 확정일자할 경우 전세보증금을 안주면 민사소송해야죠..

전전세를 놓는 것은 주인 입장으로서는 뭐 이렇다 어쨌다할 게 없을 겁니다. 전세자가 전전세입자의 전세금 갖고 들고 튀어도 전전세입자는 보장 못받고, 주인도 보장해줄 책임 없고요.
전전세 들어가는 사람이 바보인 거죠.

[원글]

감사합니다. 그렇죠? 금융기관에서는 조회 되겠죠?.......
근데 혹시 개인이 사채 등을 빌려주고 근저당 설정을 하는 경우가 발생한다면 어떻게 하나 걱정이 되기도 하거든요. 사채업자 등 개인도 전세권 설정 안하고 확정일자만 받은 아파트에 전세금 있는걸 조회할 수 있을까요?
만약 근저당 설정해도 전세든 사람보다 후순위니까 상관은 없겠지만 그건 경매 들어 갔을때 이야기고,
통상적으로 경매 가는 일은 드물다고 보고
무난히 내 뒤에 전세 들어올 사람 구해서 돈 받아 나간다고 봤을 때는
내 후순위 대출이나 근저당 등도 세입자 구하는데는 큰 문제가 될 것 같아서 말이죠.
이 걱정만 아니면
굳이 비용들여 전세권 설정할 필요가 없을 것 같은데.....
그러니까 요점은 개인 사채 업자 등도 전세권 설정안하고 확정일자만 받은 집 전세금을 조회할 수 있느냐?
확정일자만 받은경우 등기부등본 상 표시가 되느냐?
이게 궁금합니다.

[원글]

확정일자의 경우도 전세금반환 소송후 판결 받아서 경매 넘길 수 있으니까 번거롭긴 해도 보장 받는 순위나 금액은 전세권 설정과 동일하다고 하구요.
전세권 설정은 주인이 동의해준 상태이긴 합니다.

[...]

뒤에 오는 세입자 없을 걱정은 님 보다
주인이 심각하게 해야하는 거 아닌가요?

별걸 다 걱정한다는 생각이 듭니다.

[원글]

위에 점 세개님!
제 말뜻을 정확이 이해를 못하신거 같은데
뒤에 오는 세입자를 제가 걱정해주는게 아니고,
주인 걱정을 해주는 것도 아니고
제 전세금 쉽게 못 돌려받을까봐 걱정하는 겁니다.
주인이 전세 계약 이후에 추가 대출을 받을 경우 대출금액이 많을 수록
뒤에 들어올 세입자를 구하기 힘들어서
제가 전세금 받아 나가기가 힘들지 않을까 걱정을 하는겁니다.
집주인이 전세금 받아서 은행에 넣어두는 사람 거의 없쟎아요.
뒤에 오는 세입자한테 받아서 저한테 전세금 돌려주는거니까요.......
법적으로 하면 결국 돌려받긴 하겠지만 그게 예사일은 아니니까요

[해롱해롱]

전세권설정 하시는게 좋을것 같네요 주인이 돈이 필요해서 대출을 할 생각인것 같은데 그래도 은행보다는 원글님이 더 우선순위이니 전세금 돌려받지 못할 상황은 없을것 같아요 나중에 만기되어서 전세금반환받지 못할것 같아 걱정이시라면 전세권설정해놓으시고 만기때 돌려받지 못할것 같으면 경매신청해서 받으세요...

[...]

금융기관서 모를것 같은데요? 제가 예전 남동생 원룸방 얻어 줄때 이것저것 검색해본적이 있는데 등기부등본에 올려져 있어야지 뭔가 알 수 있어요. 근데 그 집에 전세사는 여러 세대들이 다 확정일자만 받아 놓은 집들이라 저 집들이 다 전세만 있는건지 월세도 있는건지 도저히 모르겠던데요? 제가 검색했을때도 그거 일일이 다 집집마다 돌아다니며 물어보지 않는 이상 아무도 모른다고 했던거 같아요.

저 전세사는 이들이 다 전세권 설정해 놓도록 하면 아 이 집은 은행 융자 얼마 받고 전세가 이 동네가 대충 얼마니 실제 주인돈은 얼마 들어가 있는 집이다 라느걸 알 수 있는데 알 수 없다고 했어요. 하여튼 서류만 보고는 은행도 모를걸요.